De aanbouw van de buurman klopt niet met de vergunning — maar de gemeente hoeft toch niet op te treden
ECLI: ECLI:NL:RVS:2026:1553 | Raad van State | 18 maart 2026
Een man in Utrecht ontdekte dat de aanbouw van zijn buurman anders was gebouwd dan de bouwvergunning uit 1999 voorschreef. De muur stond niet op de erfgrens, maar een stuk verder op het perceel van de buurman. Hij vroeg de gemeente om handhavend op te treden. De gemeente weigerde. Hij stapte naar de rechter — en uiteindelijk naar de Raad van State.
De Raad van State gaf hem op één punt gelijk: er was inderdaad formeel sprake van een overtreding. Maar handhaven hoefde de gemeente toch niet. Dit is waarom.
Wat was er aan de hand?
In 1999 verleende de gemeente Utrecht aan de buurman een bouwvergunning voor een aanbouw op de eerste verdieping, aan de achterzijde van zijn woning. De toenmalige buurman — de voorganger van de appellant — maakte bezwaar. Om dat bezwaar op te lossen, paste de buurman zijn bouwplan aan: de aanbouw werd kleiner gemaakt dan oorspronkelijk vergund.
Die wijziging werd vastgelegd in revisietekeningen. Maar hier ging iets mis: de revisietekeningen werden ingediend op 12 november 1999. En de bouwvergunning was al op 3 november 1999 onherroepelijk geworden — op het moment dat de toenmalige buurman zijn bezwaar introk.
Dat tijdsverschil van negen dagen had grote gevolgen.
Wat zegt de wet over revisietekeningen?
Zodra een bouwvergunning onherroepelijk is, kan die niet meer worden gewijzigd. De Raad van State heeft dit eerder vastgelegd in een uitspraak uit 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:4168): revisietekeningen die ná het onherroepelijk worden van de vergunning worden ingediend, maken geen deel uit van die vergunning.
Dat betekent: de buurman had de aanbouw moeten bouwen zoals vergund in 1999 — of een nieuwe vergunning moeten aanvragen voor de gewijzigde uitvoering. Dat is niet gebeurd.
De rechtbank oordeelde nog dat er géén overtreding was. De Raad van State corrigeerde dat: er wás wel degelijk een overtreding. De revisietekeningen telden juridisch niet mee.
Waarom hoefde de gemeente toch niet op te treden?
Dat er sprake is van een overtreding, betekent niet automatisch dat de gemeente moet handhaven. De Raad van State past hier het zogenoemde evenredigheidsbeginsel toe — ook wel bekend als de lijn uit het Harderwijk-arrest (ECLI:NL:RVS:2022:285).
Het uitgangspunt is helder: handhaving staat voorop. Maar in bijzondere gevallen kan handhaving onevenredig zijn. Dat was hier het geval, om twee redenen.
Ten eerste was de afwijking in het voordeel van de appellant. De aanbouw was juist kleíner gebouwd dan vergund — als direct resultaat van overleg tussen de toenmalige buren. De buurman had zijn bouwplan vrijwillig ingeperkt om tegemoet te komen aan de bezwaren van de overbuurman.
Ten tweede was niet aannemelijk dat de appellant daadwerkelijk schade leed. Hij stelde dat de afwijkend geplaatste muur hem belemmerde bij zijn eigen bouwplannen. Maar de Raad van State oordeelde: als de aanbouw wél conform de vergunning was gebouwd — dus groter — had hij al helemaal niet kunnen bouwen. Een kleinere aanbouw maakt zijn situatie niet slechter dan de vergunde situatie.
Handhaven zou in dit geval de belangen van de buurman schaden, zonder dat de appellant er iets mee opschoot.
Wat betekent dit voor jou?
Als je buurman een aanbouw heeft die afwijkt van zijn bouwvergunning, heb je het recht om de gemeente te vragen handhavend op te treden. De gemeente is in beginsel ook verplicht dat verzoek serieus te nemen.
Maar de gemeente mag weigeren als handhaving onevenredig is. Dat is het geval als:
de afwijking in jouw voordeel uitpakt (of in elk geval niet in jouw nadeel),
je geen aantoonbare schade lijdt door de afwijking,
en de situatie is ontstaan door goed-faith overleg tussen toenmalige buren.
Concreet advies: documenteer altijd goed wat je belang is bij handhaving. Een handhavingsverzoek zonder aantoonbare benadeling heeft weinig kans van slagen — zelfs als de overtreding formeel vaststaat.
En bewaar de originele bouwvergunning én de vergunde tekeningen. Niet de latere revisies — die tellen juridisch mogelijk niet mee.
De uitspraak
Raad van State, 18 maart 2026, ECLI:NL:RVS:2026:1553.
Lees de volledige uitspraak op rechtspraak.nl
Disclaimer: dit artikel is informatief van aard en is niet bedoeld als juridisch advies voor een specifieke situatie. Twijfelt u over uw eigen situatie? Raadpleeg dan een jurist of advocaat.
Wil je meer weten over handhaving bij bouwoverlast? Bekijk ons premium archief op grensgids.com.