De buurman meldt je dakterras bij de gemeente en dan moet de gemeente het bewijzen
Een echtpaar woont al ruim veertig jaar in hetzelfde huis in Den Haag. Begin jaren negentig kregen ze een vergunning voor een dakterras. Dertig jaar later staat de gemeente op de stoep.
In 1992 verleent de gemeente hun een bouwvergunning voor een dakterras aan de achterkant van de bovenverdieping. In augustus van datzelfde jaar geeft de gemeente akkoord op een gewijzigd bouwplan. In 1994 wordt het terras aangelegd, met een balustrade eromheen. Bij de eindcontrole in februari 1994 tekent een ambtenaar af: "akkoord, uitgevoerd conform bovenstaand".
Daarna gebeurt er dertig jaar niets.
Het handhavingsverzoek
In januari 2023 dient de buurman een handhavingsverzoek in. Twee inspecteurs van de Haagse Pandbrigade komen langs. Ze bekijken het terras vanuit de woning van de buurman en maken foto's.
Hun conclusie: het terras en de balustrade wijken af van de vergunning uit 1992. Drie punten. De balustrade loopt niet in een rechte lijn, maar volgt het dak van de uitbouw eronder en maakt daardoor een knik. Hij staat 12 tot 15 centimeter over de erfgrens. En er ontbreekt een houten privacyscherm van 1,80 meter hoog.
Eerst volgt een waarschuwing. Dan, in oktober 2023, een last onder dwangsom. Die wordt onherroepelijk en de gemeente vordert 7.500 euro in. In mei 2024 legt de gemeente een nieuwe last op, nu met een dwangsom van 15.000 euro.
Het echtpaar maakt bezwaar. De onafhankelijke bezwaarcommissie van de gemeente adviseert om het besluit in te trekken: er is helemaal geen overtreding, de feitelijke situatie klopt met de verleende vergunningen.
Het college legt dat advies naast zich neer en houdt de last in stand.
Wat de rechter zegt
Op 23 juli 2026 doet de rechtbank Den Haag uitspraak (ECLI:NL:RBDHA:2026:21084). Het beroep is gegrond. De last vervalt.
Het vertrekpunt van de rechter is belangrijk. Een besluit tot handhaving is een belastend besluit. Dat betekent: het is aan de gemeente om aannemelijk te maken dát de feitelijke situatie afwijkt van wat vergund is. Niet aan de bewoners om te bewijzen dat het wel klopt.
En dat lukt de gemeente niet.
De originele vergunningen zitten niet in het dossier. Er liggen alleen verkleinde kopieën van tekeningen die er kennelijk bij horen.
De tekening laat geen diepte zien. Op het achteraanzicht is een balustrade te zien over de hele breedte. De gemeente leidt daaruit af dat een rechte lijn is vergund. De rechter noemt dat "goed mogelijk", maar niet zeker: de tekening toont geen perspectief, dus een knik haaks op de gevel zou je er sowieso niet op zien.
Er staat een raadsel op de plattegrond. Langs de daklijn van de uitbouw — precies waar de balustrade nu staat — lopen drie lijnen, op drie plekken voorzien van de letter "b". Er is geen legenda. Dus of "b" voor balustrade staat, valt niet te bewijzen. Maar het valt evenmin uit te sluiten. Sterker: op de tekening van de bestaande situatie staan er op diezelfde daklijn twee lijnen in plaats van drie, en de gemeente kon geen andere verklaring bedenken voor die "b".
Er ligt een ambtelijk briefje. Het echtpaar heeft een "formulier voor ambtelijke aantekeningen" bewaard met de handgeschreven tekst: "24/8/92 wijziging bouwplan plaatsing balustrade plus plantenbakken, geen wijziging benodigd in bouwtek", met een paraaf. Op de tekeningen staan stempels: "afwijking bouwplan d.d. 24/8/92, akkoord". Het kan dus heel goed zijn dat de plaatsing van de balustrade in augustus 1992 alsnog is goedgekeurd, zonder dat de tekening werd aangepast.
De conclusie: niet vast te stellen dat alleen een rechte balustrade is vergund. Dus niet vast te stellen dat er een overtreding is.
De erfgrens is geen zaak voor de gemeente
Op het punt van die 12 tot 15 centimeter maakt de rechter een onderscheid dat in veel burenconflicten misgaat.
De vraag of iemand bij het bouwen de erfgrens overschrijdt, is in de eerste plaats een privaatrechtelijke kwestie. Die los je op via het burenrecht, tussen de buren onderling, zo nodig bij de civiele rechter.
De gemeente kan daar alleen bestuursrechtelijk tegen optreden als aannemelijk is dat er zónder vergunning is gebouwd, of ánders dan vergund. Dat is iets anders dan de vraag van wie de grond is.
En ook dat kon hier niet worden vastgesteld. Op geen van de tekeningen staat de erfgrens ingetekend. Het deel van de balustrade dat over de grens zou steken, staat haaks op de gevel en is op een achteraanzicht per definitie niet zichtbaar. Op de plattegrond lijkt juist wél een scheiding te zijn getekend die vrijwel tot de dakrand doorloopt.
En dat privacyscherm?
Dat het scherm op de vergunningstekeningen staat, betekent dat het gebouwd mág worden. Niet dat het gebouwd móét worden. Uit de stukken blijkt nergens een voorschrift dat het verplicht stelt.
En zelfs áls dat er was geweest: dan had de gemeente een last kunnen opleggen om dat scherm alsnog te plaatsen. Niet om het dakterras en de balustrade af te breken. Dat is iets heel anders.
De afloop
De rechtbank vernietigt het besluit en herroept de last uit mei 2024. De dwangsom van 15.000 euro vervalt. De gemeente betaalt 2.534 euro aan proceskosten en het griffierecht van 194 euro terug.
Wat je hiervan kunt leren
Bewaar je vergunningpapieren — ook de losse briefjes. In deze zaak was een handgeschreven ambtelijke aantekening uit 1992 doorslaggevend, samen met het aftekenblad van de eindcontrole uit 1994. Zonder die papieren was er niets geweest om tegenover de gemeente te zetten.
Vraag het volledige dossier op. Hier ontbraken de originele vergunningen bij de gemeente zelf. Wat er wél was, waren onduidelijke kopieën. Dat werkte in het voordeel van de bewoners, want de bewijslast ligt bij de gemeente.
Neem het advies van de bezwaarcommissie serieus. De commissie zei hier: er is geen overtreding. De gemeente ging er tegenin en verloor. Wijkt een gemeente af van dat advies, dan is dat een sterk argument om verder te procederen.
Erfgrens en vergunning zijn twee gescheiden vragen. Overschrijdt de buurman jouw erfgrens? Dan is dat burenrecht en ga je naar de civiele rechter. Bouwt hij zonder of in afwijking van een vergunning? Dan is dat de gemeente. Een klacht bij de gemeente lost een grensgeschil niet op.
Let op de termijn. Tegen een last onder dwangsom maak je binnen zes weken bezwaar. Laat je die termijn lopen, dan wordt het besluit onherroepelijk — precies wat hier in 2023 met de eerste last gebeurde.
Lees hier de hele uitspraak: ECLI:NL:RBDHA:2026:21084: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBDHA:2026:21084
De informatie op Grensgids is algemeen van aard en is geen juridisch advies. Gaat het om een eigen situatie? Leg die dan voor aan een advocaat of juridisch adviseur.
Wil je weten hoe je een dossier opbouwt vóórdat er een dwangsom ligt? De cursus van Grensgids laat zien welke documenten je bewaart, hoe je de erfgrens vaststelt en wanneer je bij de gemeente moet zijn en wanneer bij de civiele rechter. Kijk op grensgids.com.
Bron: ECLI:NL:RBDHA:2026:21084 (www.rechtspraak.nl).