Een oude brief van de gemeente kan u redden — over het vertrouwensbeginsel bij recreatiewoningen

Gepubliceerd op: 29 mei 2026
Categorie: Handhaving | Recreatiewoningen
Leestijd: ± 4 minuten

Stel: u heeft al jaren een recreatiewoning op een vakantiepark. Ooit, lang geleden, heeft u een brief van de gemeente gekregen. Daarin stond dat uw chalet mocht blijven staan en recreatief gebruikt mocht worden. U bewaarde die brief netjes, maar dacht er verder niet meer over na.

Dan, op een dag, krijgt u een brief van de gemeente. Niet een aardige. De gemeente wil dat u de woning verwijdert. Onder dwang, als het moet.

Wat nu?

Als u die oude brief nog heeft, is er goed nieuws. Want op 21 januari 2026 oordeelde de hoogste bestuursrechter van Nederland — de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State — dat zo'n brief u kan beschermen. Zelfs als hij dertig jaar oud is.

Wat is het vertrouwensbeginsel?

Het vertrouwensbeginsel is een basisregel in het bestuursrecht. De kern is eenvoudig: de overheid moet zich houden aan beloften die zij maakt.

Als een ambtenaar of bestuurder u iets toezegt — iets wat u redelijkerwijs als een belofte kunt begrijpen — dan moet de overheid daar rekening mee houden. Ook als de regels later veranderen. Ook als een nieuwe wethouder er anders over denkt.

Het gaat dus om vertrouwen. Mocht u erop vertrouwen dat u iets mocht doen? En heeft u dat vertrouwen ook als basis gebruikt voor uw keuzes?

Welke toezeggingen tellen?

Niet elke opmerking van een gemeenteambtenaar is een toezegging. Er zijn voorwaarden:

Een schriftelijke brief van de gemeente is het sterkst. Zeker als daarin met zoveel woorden staat wat u wel of niet mag.
Een vergunning is ook een toezegging. Als de gemeente u bouwvergunning heeft gegeven, kunt u ervan uitgaan dat het bouwwerk legaal is.
Een mondelinge uitspraak is veel moeilijker te bewijzen. U moet dan kunnen aantonen wat er gezegd is, door wie, en wanneer. Dat is lastig.

De Afdeling heeft in eerdere uitspraken duidelijk gemaakt dat u moet kunnen aantonen dat een bevoegd persoon (namens de gemeente) een concrete toezegging heeft gedaan. Een algemene opmerking van een baliemedewerker is niet genoeg.

Wat er in Bergeijk gebeurde

In de gemeente Bergeijk had een eigenaar al jaren een recreatiewoning op zijn perceel. De gemeente had in 1996 een brief gestuurd. Daarin stond, kort gezegd:

"De keet is al lang aanwezig en valt daarom onder het overgangsrecht. Ze mag blijven staan. Recreatief gebruik ervan mag worden voortgezet."

Twintig jaar later wilde de gemeente handhaven. De gemeente legde een last onder dwangsom op: de woning moest weg.

De eigenaar beriep zich op die brief uit 1996. De gemeente zei dat de huidige woning anders was dan het gebouw in 1996. Maar de eigenaar kon met foto's en verklaringen laten zien dat dit niet klopte.

De Afdeling bestuursrechtspraak was duidelijk: de brief uit 1996 had bij de eigenaar het gerechtvaardigde vertrouwen gewekt dat de woning mocht blijven staan én recreatief gebruikt mocht worden. De gemeente had dat vertrouwen moeten meewegen voordat ze ging handhaven. Dat had ze niet gedaan. De handhaving ging daarmee niet door.

(ABRvS 21 januari 2026, zaaknummer 202400498-1-r2)

Praktisch advies: bewaar die oude brieven!

Dit is misschien wel het belangrijkste dat u kunt doen als eigenaar van een recreatiewoning:

Bewaar alle brieven van de gemeente. Altijd. Voor altijd.

Het klinkt simpel, maar veel mensen gooien oude papieren weg of bewaren ze niet goed. Dat kan u later heel duur komen te staan.

Wat u concreet kunt doen:

Scan alle brieven van de gemeente en sla ze digitaal op (met datum in de bestandsnaam)
Bewaar de originelen in een ordner op een veilige plek
Heeft u brieven van de vorige eigenaar gekregen bij de aankoop? Die zijn ook waardevol — bewaar ze ook
Weet u niet meer wat er precies in een brief stond? Vraag de gemeente om uw dossier. Dat heeft u het recht op.

Een brief van twintig, dertig jaar oud kan het verschil maken tussen uw woning behouden of moeten slopen. De zaak in Bergeijk bewijst dat.

Maar tijdsverloop alleen is niet genoeg

Nu denkt u misschien: als de gemeente zo lang heeft gewacht, kan ik mij dan ook beroepen op tijdsverloop?

Helaas: niet zomaar.

In november 2025 deed de Afdeling bestuursrechtspraak uitspraak in een zaak over een recreatiewoning in de gemeente Ede (ECLI:NL:RVS:2025:5744). Daar woonden mensen al jaren permanent in een recreatiewoning, en de gemeente had al die tijd niets gedaan. Pas na elf jaar ging de gemeente handhaven.

De bewoners dachten dat de gemeente daarmee het recht om te handhaven had verspeeld. De Afdeling dacht er anders over. Tijdsverloop op zich wekt geen gerechtvaardigd vertrouwen dat de gemeente nooit meer zal handhaven. Handhaving staat voorop — tenzij er heel bijzondere omstandigheden zijn. Het feit dat de gemeente lang heeft gewacht, is op zichzelf geen bijzondere omstandigheid.

Het grote verschil met Bergeijk? In Bergeijk was er een concrete brief met een concrete toezegging. In Ede was er alleen stilzitten van de gemeente. En stilzitten is niet hetzelfde als een belofte.

Samengevat

Het vertrouwensbeginsel beschermt u als de gemeente een concrete toezegging heeft gedaan.
Een schriftelijke brief is het sterkste bewijs van zo'n toezegging.
In Bergeijk blokkeerde een brief uit 1996 een handhavingsbesluit in 2024 — met succes.
Tijdsverloop alleen, zonder toezegging, is niet voldoende bescherming.
Bewaar altijd alle brieven van de gemeente, hoe oud ook.

Heeft u een conflict met de gemeente over uw recreatiewoning en denkt u dat er ooit toezeggingen zijn gedaan? Zoek dan juridische hulp. De uitkomst kan sterk afhangen van wat er op papier staat.

Dit artikel biedt algemene juridische informatie en is geen individueel advies. Raadpleeg een advocaat of juridisch adviseur voor uw specifieke situatie. Grensgids is niet aansprakelijk voor beslissingen genomen op basis van deze informatie.

⚠️ Disclaimer: Dit artikel is algemene juridische informatie. Het is geen individueel juridisch advies. Elke situatie is anders. Twijfelt u over uw situatie of wilt u weten wat de beste stap is? Raadpleeg dan een jurist of advocaat.