Hoe kan uw buurman eigenaar worden van uw grond (en hoe voorkomt u dat)
Hoe kan uw buurman eigenaar worden van uw grond (en hoe voorkomt u dat)
Bronnen: Art. 3:99 + 3:105 BW; ECLI:NL:HR:2017:309 (Heusden-arrest); ECLI:NL:RBROT:2017:9336; ECLI:NL:GHAMS:2017:264
⚠️ Belangrijke waarschuwing
Dit artikel bevat informatie over verjaring van eigendomsrecht. Verjaring heeft onomkeerbare rechtsgevolgen. Laat je situatie beoordelen door een specialist voordat je stopt met stuiten.
Een hek, een struik, en ineens je grond kwijt
De heer Bakker koopt in 1993 een woning in een woonwijk. Achter zijn tuin grenst zijn perceel aan een stuk gemeentegrond. Zijn buurman, meneer Van Dijk, heeft die strook grond al jaren ingericht als tuin: een laag gaashekje, een paar laurierstruiken, een keurig bijgehouden grasveldje.
Bakker let er niet op. De gemeente weet het misschien, maar reageert niet.
Dertig jaar later is Van Dijk juridisch eigenaar van die strook grond.
Hoe kan dat? En was het te voorkomen geweest?
Wat is verjaring?
Verjaring betekent: door het verstrijken van tijd krijgt iemand een recht — of verliest iemand het. In het geval van grond gaat het om eigendom.
De wet regelt dit in artikel 3:99 en artikel 3:105 van het Burgerlijk Wetboek. De kern: als iemand lang genoeg bezit heeft over een stuk grond, wordt hij op een gegeven moment de nieuwe eigenaar. Dat kan zelfs zonder je toestemming — en soms zelfs zonder dat je het weet.
"Bezit" is meer dan alleen "gebruik". Bezit betekent: iemand gedraagt zich als eigenaar. Hij plaatst een hek, hij onderhoudt de grond, hij sluit de strook af voor anderen. De wet kijkt naar de uiterlijke feiten, niet naar de interne bedoeling van de persoon.
De twee soorten verjaring
1. Verkrijgende verjaring: 10 jaar
Dit is de snelste vorm. Artikel 3:99 BW bepaalt: wie te goeder trouw bezit heeft over een stuk grond, en dat bezit al tien jaar duurt, wordt eigenaar.
"Te goeder trouw" betekent dat de persoon eerlijk dacht dat de grond van hem was — bijvoorbeeld omdat hij bij de aankoop van zijn woning dacht dat die strook bij zijn perceel hoorde.
In 2017 oordeelde het Gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2017:264) over een vergelijkbare zaak in Zaanstad: een vrouw had een strook gemeentegrond voorzien van een hek van 90 centimeter hoog. Zij ging er te goeder trouw van uit dat die grond bij haar woning hoorde. Na tien jaar werd zij via dit artikel eigenaar.
2. Bevrijdende verjaring: 20 jaar
Deze variant kent geen eis van goede trouw. Artikel 3:105 BW in combinatie met artikel 3:306 BW bepaalt: wie twintig jaar lang bezit heeft over een stuk grond — ook als hij weet dat het niet van hem is — wordt op den duur toch eigenaar.
Dit is de meest voorkomende situatie. Denk aan de buurman die al jaren een groenstrook gebruikt als tuin, een oprit uitbreidt over de erfgrens, of een schutting een halve meter verkeerd plaatst.
De originele eigenaar kan na twintig jaar geen eigendomsvordering meer instellen. Zijn vordering is verjaard.
Hoe stuit je verjaring?
Stuiten betekent: de verjaringstermijn stoppen en opnieuw laten beginnen. Dit is de manier om te voorkomen dat je buurman eigenaar van je grond wordt.
Stuiting werkt op twee manieren (art. 3:317 BW):
1. Schriftelijke aanmaning Je stuurt de bezitter een brief — bij voorkeur aangetekend — waarin je duidelijk maakt dat je je eigendomsrecht voorbehoudt en niet akkoord gaat met het gebruik. Daarna begint de termijn van twintig jaar opnieuw.
2. Erkenning Als de bezitter zelf erkent dat de grond van jou is, stuit dat de verjaring ook. Let op: dit werkt omgekeerd. Als je zelf in een gesprek met je buurman erkent dat hij de grond al lang in gebruik heeft "en je er nooit iets van gezegd hebt", werkt dat in zijn voordeel.
Een stuitingsbrief is geen dure aangelegenheid, maar heeft vergaande rechtsgevolgen. In soortgelijke gevallen adviseren juristen om zo'n brief periodiek te herhalen — zeker als het gebruik voortduurt.
Schadevergoeding als de verjaring al voltooid is
Stel: je ontdekt nu dat je buurman al meer dan twintig jaar een strook van je grond in gebruik heeft. De termijn is verstreken. Is dan alles verloren?
Niet per se. De Hoge Raad besliste in 2017 in het zogenoemde Heusden-arrest (ECLI:NL:HR:2017:309): verjaring beéindigt je eigendomsrecht, maar maakt de inbezitneming niet rechtmatig. Met andere woorden: de nieuwe eigenaar is eigenaar, maar hij heeft wel onrechtmatig gehandeld door je grond in bezit te nemen.
Je kunt als voormalig eigenaar nog twee dingen vorderen: - Schadevergoeding in geld — gebaseerd op de waarde van de grond. Rb. Rotterdam kende in 2017 in een vergelijkbare zaak €175 per vierkante meter toe (ECLI:NL:RBROT:2017:9336). - Teruglevering — de nieuwe eigenaar draagt de grond notarieel aan jou terug over.
Deze vordering verjaart pas vijf jaar nadat je bekend was met het verlies, en in elk geval twintig jaar na de inbezitneming. Dat geeft de voormalige eigenaar in theorie een totale beschermingstermijn van tientallen jaren.
Maar: dit is geen eenvoudige route. Als de grond inmiddels is doorverkocht aan een derde, wordt het ingewikkelder.
Wat kun je vandaag doen?
Kijk eens goed aan je erfgrenzen
Staat er een hekje, een haagje of een schutting op of vlak bij de erfgrens? Klopt die grens nog met het kadaster? Je kunt via het Kadaster (kadaster.nl) je perceelgrenzen opvragen.
Weet hoe lang het gebruik al loopt
Als een buur al meer dan vijftien jaar een stukje van je grond in gebruik heeft, is het tijd om te handelen. Wacht niet tot twintig jaar voorbij zijn.
Stuur tijdig een stuitingsbrief
Een aangetekende brief met de mededeling dat je je eigendomsrecht voorbehoudt, is de eenvoudigste manier om verjaring te voorkomen. Je hoeft daarvoor geen rechter aan te pas te laten komen.
Leg afspraken schriftelijk vast
Als je bewust toestaat dat je buur een stukje grond gebruikt, leg dan vast dat het om een tijdelijke, persoonlijke toestemming gaat. Dat voorkomt misverstanden bij een volgende eigenaar.
De informatie op Grensgids is algemeen van aard en is geen juridisch advies. Gaat het om een eigen situatie? Leg die dan voor aan een advocaat of juridisch adviseur.
Verjaring heeft onomkeerbare rechtsgevolgen. Laat je situatie beoordelen door een specialist voordat je stopt met stuiten.
Wetsartikelen: art. 3:99, 3:105, 3:306, 3:310, 3:317 BW; art. 6:162 BW. Rechtspraak: ECLI:NL:HR:2017:309 (HR 24 februari 2017, het Heusden-arrest); ECLI:NL:RBROT:2017:9336 (Rb. Rotterdam 19 juli 2017); ECLI:NL:GHAMS:2017:264 (Hof Amsterdam 31 januari 2017).