Mag uw buurman zijn woning via Airbnb verhuren — en wat kunt u doen?

Uw buurman verhuurt zijn woning via Airbnb. Elke week nieuwe gasten. Muziek tot in de nacht. U vraagt zich af: mag dit?

Het korte antwoord: niet altijd. En dankzij een recente uitspraak van de Europese rechter hebben gemeenten — en dus ook omwonenden en appartementseigenaren — nu meer mogelijkheden om er iets aan te doen.

Wat zei de Europese rechter?

Op 17 april 2026 deed het Hof van Justitie van de Europese Unie een belangrijke uitspraak. Het Hof oordeelde dat gemeenten een vergunningsplicht mogen instellen voor kortdurende vakantieverhuur, zoals verhuur via Airbnb of Booking.com. Eerder was er discussie over of zo'n verplichting wel mocht van Europees recht. Die twijfel is nu weg.

Dit betekent dat gemeenten — als ze dat nog niet hebben gedaan — regels kunnen opstellen die verhuurders verplichten om een vergunning aan te vragen. Zonder vergunning is verhuur dan niet toegestaan. Grote steden zoals Amsterdam en Rotterdam hadden al regels, maar deze uitspraak biedt ook kleinere gemeenten een stevige juridische basis.

Welke overlast kunt u ondervinden?

Kortdurende verhuur via platforms zoals Airbnb levert soms problemen op voor de buurt. Denk aan:

Geluidsoverlast — feestende gasten tot diep in de nacht
Rommel in gemeenschappelijke ruimtes — gangen, liften of tuinen die worden vervuild
Onveiligheidsgevoel — steeds wisselende onbekenden in het pand
Parkeeroverlast — gasten die de schaarse parkeerplaatsen bezetten
Schade aan gemeenschappelijke eigendommen

Niet alle overlast telt even zwaar voor de rechter. Wat juridisch meeweegt, is overlast die bovenmatig is — dus meer dan u in redelijkheid van een buur mag verwachten. Een incidenteel etentje met muziek valt daar niet onder. Structurele geluidsoverlast elke week wél.

Uw rechten als omwonende

Als buur heeft u recht op een rustig woongenot. De wet — specifiek artikel 5:37 van het Burgerlijk Wetboek — verbiedt eigenaren om hun buren hinder te bezorgen die de normale grens overschrijdt. Dit heet onrechtmatige hinder.

Wat kunt u doen?

Melding bij de gemeente. Als uw buurman verhuurt zonder de vereiste vergunning, kunt u dit melden bij de gemeente. De gemeente kan dan handhavend optreden: een waarschuwing geven, een dwangsom opleggen of de verhuur stilleggen.
Melden bij de verhuurder zelf. Is uw buur huurder? Dan kan de verhuurder (de eigenaar van de woning) worden aangesproken. Onderverhuur via Airbnb is in veel huurcontracten verboden.
Naar de rechter. Als overleg en meldingen niets opleveren, kunt u bij de rechter eisen dat de overlast stopt. Dit is een laatste stap, maar wel een effectieve.

Uw rechten als VvE-lid

Woont u in een appartementencomplex? Dan speelt de Vereniging van Eigenaren (VvE) een belangrijke rol. De VvE beheert de gemeenschappelijke belangen van alle eigenaren in het gebouw.

In veel VvE-reglementen staat dat vakantieverhuur niet is toegestaan zonder toestemming van de vergadering. Is er geen expliciete regel? Dan kan de VvE-vergadering alsnog besluiten om verhuur te verbieden of aan voorwaarden te verbinden.

Als VvE-lid kunt u:

Het reglement raadplegen. Staat er iets over verhuur of gebruik van de woning? Zo ja, dan heeft u al een juridische basis.
Een punt agenderen. Vraag de VvE-beheerder of het bestuur om het onderwerp op de agenda van de vergadering te zetten.
De vergadering laten besluiten. Een meerderheid van stemmen kan regels vastleggen of de verhurende eigenaar aanspreken.
Handhaving vragen. Als de eigenaar zich niet houdt aan het reglement, kan de VvE juridische stappen zetten — inclusief een dwangsom via de rechter.

Wat kunt u concreet doen? Stap voor stap

Stap 1 — Spreek uw buurman aan. Begin altijd met een direct, vriendelijk gesprek. Misschien weet uw buurman niet dat zijn verhuur overlast veroorzaakt of dat het tegen de regels ingaat. Leg uit wat u ervaart en wat u verwacht.

Stap 2 — Schakel de VvE in. Woont u in een appartement? Meld het bij het VvE-bestuur. Vraag om een bespreking in de vergadering en leg vast wat er besloten wordt.

Stap 3 — Doe een melding bij de gemeente. Vermoedt u dat er zonder vergunning wordt verhuurd? Meld dit bij het meldpunt overlast of de handhavingsdienst van uw gemeente. Geef concrete informatie: adres, data, frequentie.

Stap 4 — Schakel een jurist of mediator in. Als het gesprek vastloopt, kan een mediator helpen. Een juridisch adviseur of burenrechtspecialist kan beoordelen hoe sterk uw positie is.

Stap 5 — Stap naar de rechter. Heeft niets geholpen en duurt de overlast voort? Dan kunt u de rechter vragen om de verhuur te verbieden of te beperken, eventueel met een dwangsom.

Conclusie

De uitspraak van het Europese Hof van Justitie van april 2026 is goed nieuws voor iedereen die last heeft van Airbnb-verhuur door buren. Gemeenten mogen nu zonder juridische twijfel een vergunningsplicht invoeren. En voor VvE-leden geldt: controleer uw reglement — de kans is groot dat u al rechten heeft die u kunt inzetten.

Overlast hoeft u niet te accepteren. Begin klein, met een gesprek. Maar als dat niet werkt: u heeft stappen en middelen om uw woongenot te beschermen.

Dit artikel is geschreven ter algemene informatie en vormt geen juridisch advies voor uw specifieke situatie. Raadpleeg een specialist voor advies op maat.