Verbouwen naast een gedeelde muur — wanneer is een vergunning verplicht?

Gepubliceerd: juli 2026
Categorie: Burenrecht · Verbouwen · Omgevingsvergunning
Leestijd: ca. 4 minuten

Je buurman is al weken aan het verbouwen. Er klinkt geboord en geslagen, en je ziet dat de gedeelde muur wordt aangepast. Een deuropening wordt dichtgemetseld, of er komt juist een nieuwe doorgang. Misschien wordt er ook isolatie aangebracht of een stuk muur weggehaald. Je vraagt je af: mag dat zomaar? En wat zijn jouw rechten als die muur ook de jouwe is?

In dit artikel leggen we uit wanneer zo'n verbouwing een vergunning nodig heeft, wanneer de veiligheid van jou als buurman in het geding is, en wat je kunt doen als je denkt dat er iets niet klopt.

De gedeelde muur is meer dan een scheidslijn

Bij rijtjeshuizen en appartementen is de muur tussen twee woningen niet zomaar een wand. Het is een brandscheiding: een muur die ervoor zorgt dat brand zich niet snel verspreidt van de ene woning naar de andere. In de bouwregelgeving heet dit een brandcompartiment. Elke woning is een apart brandcompartiment, en de muur daartussenin moet aan strenge regels voldoen.

Als je buurman die muur aanpast — of als er iets in of rondom die muur wijzigt — kan dit invloed hebben op de brandveiligheid. Dat is niet alleen zijn probleem. Het is ook jouw probleem.

Wanneer wijzigt een verbouwing de brandcompartimentering?

Een verbouwing raakt de brandcompartimentering zodra er iets verandert aan:

De brandwerende eigenschappen van de muur (bijv. door gaten, openingen of het weghalen van lagen)
Doorbrekingen in de muur, zoals nieuwe stopcontacten, leidingen of deuropeningen
Isolatiemateriaal dat op of in de scheidingsmuur wordt aangebracht
De aansluiting van de muur met het dak, de vloer of een buitenwand

Zelfs kleine aanpassingen kunnen de brandwerendheid van de muur verminderen. Een schroef op de verkeerde plek of slechte afdichting rond een leiding is al genoeg om de branddoorslag te versnellen.

Wanneer is een omgevingsvergunning verplicht?

Onder de Omgevingswet en het Besluit bouwwerken leefomgeving (BBL) geldt: als een verbouwing de brandcompartimentering wijzigt, is er bijna altijd een omgevingsvergunning voor de bouwactiviteit nodig.

Een vergunning is verplicht als de verbouwing:

Leidt tot een wijziging van het brandcompartiment of de subbrandcompartimentering
Plaatsvindt aan een gemeenschappelijke muur (zoals een scheidingsmuur tussen twee woningen)
De muur zwaarder belast dan de huidige staat toelaat

Er zijn vergunningvrije bouwwerken, maar die uitzondering geldt niet als de brandveiligheidsregels uit het BBL worden geraakt. Dat staat expliciet in de wetgeving: zelfs een kleine aanpassing aan een brandscheiding valt buiten de vergunningvrije categorie.

Let op: "vergunningvrij bouwen" betekent niet dat je de regels van het BBL niet hoeft te volgen. Die gelden altijd — ook zonder vergunning.

Wat zijn jouw rechten als buurman?

Als de verbouwing van je buurman jouw veiligheid raakt, heb je als buurman meerdere rechten:

Recht op veiligheid. De buurman mag niets doen dat de brandveiligheid van jouw woning in gevaar brengt. Dat volgt uit het burenrecht (artikel 5:37 BW) én uit de bouwregelgeving.
Recht op handhaving. Je kunt de gemeente vragen om te controleren of de verbouwing aan de regels voldoet. De gemeente heeft de plicht om te handhaven als er een overtreding is (de zogenoemde beginselplicht tot handhaving).
Recht op schadevergoeding. Als de verbouwing schade veroorzaakt — ook toekomstige schade door een groter brandrisico — kun je de buurman aansprakelijk stellen.
Recht op informatie. Als er een omgevingsvergunning is aangevraagd, kun je als belanghebbende inzage vragen in de aanvraag.

Kan de buurman aansprakelijk zijn bij brand?

Ja. Als later blijkt dat een brand zich sneller heeft verspreid door een verkeerde verbouwing — en er geen vergunning was of de muur niet aan de regels voldeed — dan kan de buurman aansprakelijk zijn voor de schade.

De aansprakelijkheid kan worden gebaseerd op:

Onrechtmatige daad (art. 6:162 BW): hij heeft iets gedaan dat niet mocht en daardoor schade veroorzaakt.
Gevaarzetting (art. 6:174 BW): de opstal voldeed niet aan de eisen, waardoor gevaar is ontstaan.
Wanprestatie bij mandelige muur: als de muur mandelig is (van jullie beiden), heeft hij zonder jouw toestemming iets gewijzigd dat jullie samen toebehoort.

Bewaar dus foto's en documenteer wat je ziet. Mocht het ooit tot een rechtszaak komen, dan heb je bewijs.

Wat kun je doen als je denkt dat er iets niet klopt?

Stap 1: Praat eerst met je buurman. Soms weet iemand niet dat een vergunning nodig is. Een gesprek kan veel oplossen.

Stap 2: Controleer het omgevingsloket. Op omgevingsloket.nl kun je zien of er een vergunning is aangevraagd of verleend voor het adres van je buurman.

Stap 3: Dien een melding in bij de gemeente. Denk je dat er gebouwd wordt zonder de vereiste vergunning? Meld dit bij de afdeling Toezicht en Handhaving van jouw gemeente. De gemeente is verplicht dit te onderzoeken.

Stap 4: Schakel een jurist in. Als je denkt dat jouw veiligheid in gevaar is of als je geen gehoor krijgt bij de gemeente, is het verstandig om juridisch advies in te winnen. Een advocaat of jurist gespecialiseerd in burenrecht kan beoordelen of je een kort geding of een handhavingsverzoek moet indienen.

Kort samengevat

De gedeelde muur tussen rijwoningen en appartementen is een brandscheiding.
Aanpassingen aan die muur zijn bijna nooit vergunningvrij.
Onder de Omgevingswet en het BBL is een omgevingsvergunning verplicht bij wijziging van de brandcompartimentering.
Als buurman heb je recht op veiligheid, handhaving en — bij schade — schadevergoeding.
Documenteer wat je ziet, check het omgevingsloket en meld overtredingen bij de gemeente.

Dit artikel is informatief en geen juridisch advies. Twijfelt u over uw situatie? Raadpleeg een jurist.