Achttien jaar hetzelfde hek: wanneer wordt die strook grond van jou?

Een vrouw is sinds januari 2007 eigenaar van een huis met een onverharde oprit. Daarnaast ligt een betegelde oprit, met daartussen een hoogteverschil dat oploopt tot ongeveer een halve meter. In 2008 trekt zij het bestaande hekwerk langs die grens door naar de voorzijde en zet er een toegangspoort in, zodat zij het pad kan afsluiten. Haar buurvrouw maakt daar geen bezwaar tegen.

In 2024 verkoopt die buurvrouw. De nieuwe eigenaar laat het Kadaster de grens reconstrueren, en dan blijkt dat het hek op zijn perceel staat: een strook van het pad is kadastraal van hem. Hij vraagt de vrouw die grond te ontruimen, zodat hij er een schutting kan plaatsen. Zij weigert en beroept zich op verjaring: “Wij hebben ons sinds wij hier achttien jaar geleden zijn komen wonen gewoon als eigenaar van onze grond beschouwd.”

Op 2 september 2026 geeft de kantonrechter in Haarlem haar gelijk. De strook is door verjaring haar eigendom geworden.

Bezit is meer dan gebruik

Voor een geslaagd beroep op verjaring moeten twee dingen kloppen. Er moet bezit zijn, en dat bezit moet lang genoeg hebben geduurd: tien jaar bij goede trouw, twintig jaar zonder. Die termijnen legden we eerder uit in Verjaring van grond: hoe voorkom je dat je buren jouw stuk tuin claimen?

De tien jaar halen is hier het probleem niet. Het gaat om de vraag ervoor: was er wel bezit?

Bezit is het houden van een goed voor jezelf. Of daarvan sprake is, wordt niet beoordeeld naar wat iemand dacht, maar naar uiterlijke feiten. Bij grond geldt een zwaardere eis, want een stuk grond heeft altijd al een bezitter. Je moet je dus zo gedragen dat de eigenaar daaruit niets anders kan opmaken dan dat jij je eigenaar waant, zodat hij tijdig kan ingrijpen.

Losse handelingen zijn daarvoor niet genoeg. Maar het gaat om het samenstel, zegt de kantonrechter: een reeks gedragingen die elk afzonderlijk geen bezitshandeling is, kan in zijn totaliteit wel bezit aantonen.

Dat samenstel was er. Een verklaring van de vorige eigenares van het huis van de nieuwe eigenaar, die er van 1992 tot 2024 woonde: de grens lag er al zo toen zij in 1992 kwam. Streetview-beelden waarop het onverharde en het betegelde pad in 2001 al van elkaar gescheiden zijn. Het hoogteverschil. En het doorgetrokken hek. De kantonrechter: er was “geen sprake van een gedoogsituatie of een gebruik gebaseerd op toestemming”, maar van een voortdurende en zichtbare toestand.

Een week eerder besliste een andere rechtbank het omgekeerde

Op 26 augustus 2026 wees de rechtbank Oost-Brabant een beroep op verjaring juist af. Ook daar ging het om een smalle strook: ongeveer 20 centimeter breed en 4 meter lang, tussen een schutting en de kadastrale grens. Die schutting staat er sinds ongeveer 1982, dus ruim lang genoeg.

En daar ketst het toch op af. De schutting is in 1982 door de ene buur en de rechtsvoorganger van de andere sámen geplaatst, in overleg, op de plek van een laag hekwerkje. De reden was praktisch: de vrouw aan de andere kant wilde de honden van haar buren niet in haar zicht. Waar de kadastrale grens liep was toen bekend; de kadasterpaaltjes stonden er nog.

De rechtbank leidt daaruit af dat de rechtsvoorganger niets heeft gedaan om het recht van de eigenaars ondubbelzinnig tegen te spreken, en dat die eigenaars nooit een signaal hebben gehad dat hun bezit in gevaar kwam. Er is dus geen verjaringstermijn gaan lopen. Het gebruik rustte op toestemming, en toestemming kun je intrekken. Dat gebeurde in deze procedure: de strook moet worden ontruimd tot aan de kadastrale grens.

Het verschil zit in hoe die afscheiding er kwam

Twee zaken, dezelfde vraag, tegengestelde uitkomst. Het verschil zit niet in de jaren en niet in de breedte van de strook. Het zit in hoe die erfafscheiding daar terecht is gekomen.

Samen gezet, in overleg, met instemming van de buren: dan is er geen inbezitneming, en dan begint er geen termijn. Hoe lang het er daarna ook zo blijft liggen.

Eenzijdig neergezet of doorgetrokken, zichtbaar, zonder dat iemand er iets van zegt: dan kan dat wel bezit zijn, en dan loopt de klok.

Dat is voor beide kanten ongemakkelijk. Wie overlegt over een schutting, beschermt daarmee zijn eigendom, ook als hij het gebruik weggeeft. En wie jarenlang iets laat gebeuren zonder er iets over af te spreken, kan het kwijtraken.

Het Kadaster niet raadplegen pleitte hier niet tegen haar

Nog een punt uit de Haarlemse zaak, tegen de intuïtie in. De nieuwe eigenaar vond dat de vrouw niet te goeder trouw kon zijn: zij had de kadastrale kaarten kunnen opvragen.

Dat argument slaagt niet. Goede trouw wordt vermoed aanwezig te zijn, en wie zegt dat die ontbreekt, moet dat bewijzen. De nieuwe eigenaar stelde geen concrete feiten waaruit volgt dat zij wist of had moeten weten dat de strook niet van haar was. En voor bezit te goeder trouw is volgens de kantonrechter niet vereist dat zij de kadastrale kaarten had geraadpleegd; artikel 3:23 BW staat hier niet aan haar goede trouw in de weg.

Let op wat dat níet betekent. Je perceelsgrenzen opvragen bij het Kadaster blijft goed advies, maar dan voor de eigenaar die er op tijd bij wil zijn. En dit is het oordeel van één kantonrechter, geen vaste lijn. Een andere rechter kan artikel 3:23 BW wél tegen de bezitter laten werken — wat in de openbare registers staat, had je kunnen weten. Dan is er geen goede trouw en blijft alleen de route van twintig jaar over. Hoe dat werkt, staat in Hoe kan uw buurman eigenaar worden van uw grond (en hoe voorkomt u dat).

Wat dit wel en niet betekent

Beide uitspraken kunnen nog kantelen. De Haarlemse zaak is een kantonvonnis over de eigendom van grond; hoger beroep staat open en alleen de proceskostenbeslissingen zijn uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Het Brabantse vonnis is een eindvonnis in eerste aanleg, uitvoerbaar bij voorraad, en ook daar staat hoger beroep open.

En het blijft feitenwerk. In beide zaken besliste geen regel maar een dossier: verklaringen van vorige eigenaren, oude straatbeelden, een grensreconstructie, foto’s. Hetzelfde recht kan bij andere feiten dus heel anders uitpakken.

Waarom vertel ik dit?

Omdat “het is hier altijd zo geweest” in deze twee zaken twee tegengestelde dingen betekende, en niemand dat op het moment zelf kon weten.

Wat je vandaag afspreekt over een hek of een stukje pad, krijgt pas tien of twintig jaar later betekenis. Dan woon je er misschien niet meer en moet iemand anders uitleggen hoe het zo gekomen is. In de Haarlemse zaak kwam dat bewijs van de vorige eigenares van het buurperceel, ruim dertig jaar later.

Daarom is het geen overdreven gedoe om een afspraak vast te leggen. Laat je de buren iets gebruiken, zet dan in een mail dat het met jouw toestemming is. Dat is geen wantrouwen; het is de enige manier waarop later nog na te gaan is wat jullie bedoelden. En ga je zelf een afscheiding plaatsen: zorg dat je weet waar de grens ligt voordat de palen de grond in gaan.

Rechtbank Noord-Holland (kantonrechter), 2 september 2026. Lees hier de hele uitspraak: ECLI:NL:RBNHO:2026:11618: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBNHO:2026:11618. En rechtbank Oost-Brabant, 26 augustus 2026, ECLI:NL:RBOBR:2026:6222: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBOBR:2026:6222

⚠️ Belangrijke waarschuwing: Verjaring heeft onomkeerbare rechtsgevolgen: grond kan er definitief van eigenaar door wisselen. Laat je situatie beoordelen door een specialist voordat je erop vertrouwt dat een strook van jou is — en voordat je een lopende verjaring laat doorlopen zonder die te stuiten.

De informatie op Grensgids is algemeen van aard en is geen juridisch advies.

Twijfel je of een strook van jouw tuin nog wel van jou is? In Grenzen & Gedoe, de basiscursus burenrecht, gaat module 3 over de erfgrens: het Kadaster, tekeningen en wat je doet bij onenigheid. Verjaring komt aan de orde in module 2, en de modelbrief om verjaring te stuiten zit erbij. Kijk op grensgids.com.