Je balkon telt mee als erf & bij de tweemeterregel weegt de rechter niets af

Twee mensen wonen al jaren in een pand met balkons aan de achterkant. Dan koopt de buurvrouw het pand ernaast en bouwt een uitbouw met ramen die recht op hun balkons uitkijken. Ze stappen naar de rechter en krijgen gelijk. Maar niet op alles.

De balkons hangen op de eerste en tweede verdieping tegen de achtergevel en waren er al toen de bewoners het pand in 2008 kochten. In 2020 wordt het naastgelegen pand met tuin verkocht. Voor dat pand was in 2018 al een omgevingsvergunning verleend voor een uitbouw aan de achterkant. Die uitbouw wordt in 2020 gebouwd, op minder dan twee meter van de balkons. In de zijgevel zitten ramen die je kunt openen, met gewoon doorzichtig glas.

Er is nog iets bijzonders aan de hand. De balkons hangen boven een perceel dat niet van de balkoneigenaren is, maar van de buurvrouw. Voor die balkons is een erfdienstbaarheid gevestigd, het recht om iets op of boven de grond van een ander te hebben.

Naar de rechter

De balkoneigenaren vragen de rechtbank om de buurvrouw te verplichten die zijramen te vervangen door vaststaande matglazen vensters. Ze doen dat op twee gronden tegelijk: strijd met de tweemeterregel, en onrechtmatige hinder.

De rechtbank wijst het eerste toe en het tweede af. Beide partijen gaan in hoger beroep. Op 10 maart 2026 doet het Gerechtshof Amsterdam uitspraak (ECLI:NL:GHAMS:2026:637).

Is een balkon een erf?

De buurvrouw voert aan dat een balkon geen “erf” is. Geen grond, dus geen erf — en dan geldt de tweemeterregel niet.

Het hof gaat daar niet in mee. Het woord “erf” heeft in de wet geen vaste betekenis; wat het betekent hangt af van de bepaling waarin het staat. In dit deel van het Burgerlijk Wetboek moet je onder “erf” iedere onroerende zaak verstaan. En onroerend is: een gebouw of werk dat duurzaam met de grond is verenigd, ook als dat via een ander gebouw gaat.

De balkons zijn vast verbonden met het pand. Dus zijn ze onroerend, en dus horen ze bij het erf van de balkoneigenaren. Dat ze boven het perceel van de buurvrouw hangen, verandert daar niets aan. Dat er een erfdienstbaarheid voor is gevestigd evenmin.

De tweemeterregel kent geen “ja, maar”

Artikel 5:50 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek zegt het kort: binnen twee meter van de erfgrens mag je geen vensters of andere muuropeningen hebben die uitzicht geven op het erf van de buren. Tenzij die buren toestemming geven. De regel is er om inkijk tegen te gaan.

Dan volgt de kern van deze uitspraak. Het hof neemt het oordeel van de rechtbank over: bij deze regel heeft de wetgever een belangenafweging uitdrukkelijk uitgesloten. Zit je binnen de twee meter, dan staat daarmee vast dat het niet mag. De rechter kijkt niet of jouw belang misschien zwaarder weegt. Er valt niets te wegen.

Wel telt hoe je meet. Het gaat om wat er rechthoekig gemeten binnen twee meter uitzicht geeft, dus recht vooruit, haaks op de gevel. Het deel van het raam dat alleen schuin of over meer dan twee meter zicht geeft, valt er niet onder.

Folie is niet genoeg

Na het vonnis van de rechtbank had de buurvrouw de ramen met schroeven vastgezet en er ondoorzichtige plakfolie op geplakt. Ergens in 2024 zagen de buren dat de folie deels los zat en dat een van de ramen openstond.

Het hof is er duidelijk over. De ramen moeten zo vastzitten dat de huurders ze niet kunnen openen, en er moet matglas in dat de huurders er niet uit kunnen halen. Ondoorzichtige folie of ander materiaal dat je kunt verwijderen, is onvoldoende. Het gaat om een blijvende voorziening, niet om een oplossing die iemand er zo weer af trekt.

En de hinder? Die wordt afgewezen

Hier wordt het interessant, want in dezelfde uitspraak verliezen de balkoneigenaren wél. Zij vonden dat het overgebleven doorzichtige deel van het raam onrechtmatige hinder oplevert: ze voelen zich dagelijks bekeken.

Voor hinder geldt een heel andere maatstaf dan voor de tweemeterregel. De rechter kijkt naar de aard, de ernst en de duur van de hinder, en naar de omstandigheden van het geval. En belangrijk: het gaat om objectieve gegevens, niet om hoe iemand het zelf beleeft.

Het hof wil best aannemen dat er enige hinder is. Maar: de buren hebben niet gesteld dat de bewoners van de uitbouw dat doorzichtige deel ook echt gebruiken om te kijken. Ze hebben vooral het gevóel bekeken te kunnen worden. Dat gevoel is invoelbaar, zegt het hof, maar het is juridisch nog geen onrechtmatige hinder. Daar komt bij dat buren in een dichtbebouwd stadscentrum nu eenmaal iets van elkaar moeten verdragen, en dat de balkons ook vanaf de straat en vanuit huizen aan de achterkant goed te zien zijn.

Ook het argument dat er minder licht en lucht binnenkomt, helpt niet. Matglazen ramen veranderen daar namelijk niets aan.

De afloop

Het hof bekrachtigt het vonnis. De ramen moeten vast en matglas worden, op straffe van een dwangsom van 500 euro per dag met een maximum van 10.000 euro. De hindervordering blijft afgewezen. Allebei de partijen betalen de proceskosten van het beroep dat zij zelf verloren.

Wat je hiervan kunt leren

Meet eerst, discussieer daarna. Bij de tweemeterregel is de afstand de hele discussie. Zit een raam binnen twee meter en geeft het recht vooruit zicht op jouw erf, dan is de vraag of dat “redelijk” is niet aan de orde.

Een balkon of dakterras kan meetellen als erf. Ook als het boven de grond van iemand anders hangt. Beslissend is of het vast verbonden is met het gebouw.

Toestemming is de uitzondering, leg die schriftelijk vast. De regel geldt “behoudens toestemming van de eigenaar van het naburige erf”. Wat er ooit mondeling is afgesproken, herinnert iedereen zich later anders.

Folie is een pleister, geen oplossing. Wie een raam moet afschermen, moet iets aanbrengen dat niet zomaar te verwijderen of te openen is. Zeker als er huurders in het pand zitten.

Twee gronden tegelijk kunnen twee verschillende kanten op vallen. Inkijk via de tweemeterregel is iets anders dan hinder. Verlies je op het een, dan zegt dat niets over het ander en andersom ook niet.

Voel je je bekeken, dan is de vraag wat je kunt onderbouwen. Het hof miste hier de stelling dát er daadwerkelijk door het raam werd gekeken. Dat is een punt om vooraf over na te denken, niet pas op de zitting.

Waarom vertel ik dit?

Omdat “de rechter weegt de belangen af” het meest gehoorde zinnetje in burenrecht is - en hier dus niet klopt. Het burenrecht kent open normen, waarbij alles van de omstandigheden afhangt, én harde maten, waarbij een meetlint volstaat. Deze ene uitspraak laat allebei zien, met dezelfde feiten en dezelfde rechter.

Dat verschil bepaalt wat je moet aandragen. Bij een harde maat verzamel je een afstand. Bij een open norm verzamel je aard, ernst, duur en omstandigheden en dan is “ik voel me bekeken” een begin, geen bewijs.

Speelt bij jou de spiegelsituatie, en wil de buurman juist een dakterras aanleggen aan jouw kant? Daarover schreven we eerder: Dakterras van de buurman: mag dat zomaar?

Lees hier de hele uitspraak: ECLI:NL:GHAMS:2026:637: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:GHAMS:2026:637

De informatie op Grensgids is algemeen van aard en is geen juridisch advies. Gaat het om een eigen situatie? Vraag om advies.

Wil je weten hoe je de twee meter opmeet en wat je precies vastlegt voordat je de buren aanspreekt? De cursus van Grensgids behandelt inkijk, ramen en balkons stap voor stap: welke afstand telt, hoe je toestemming vastlegt en wanneer een voorziening voldoende is. Kijk op grensgids.com.