Dakopbouw van de buren drie centimeter te ver: toch greep de gemeente niet in
Een vrouw ontdekt dat de dakopbouw van haar buren drie centimeter over de gedeelde muur op haar dak staat. Ze vraagt de gemeente om op te treden. Vier jaar later staat de dakopbouw er nog, en toch gaat ze niet met lege handen naar huis.
Twee rijtjeswoningen, oorspronkelijk allebei twee bouwlagen. De muur tussen de woningen is mandelig: hij is van de buren samen, en de erfgrens loopt door het midden.
Ruim twintig jaar geleden kregen haar buren een bouwvergunning voor een dakopbouw als derde laag. Die vergunning stond uitdrukkelijk toe om te bouwen op de volledige breedte van de mandelige muur. Zo is er ook gebouwd — bijna. De zijmuur van de dakopbouw steekt drie centimeter verder dan vergund, over de hele diepte van de woning, en staat in zoverre op haar dak.
Van handhavingsverzoek naar Raad van State
In 2022 vraagt ze de gemeente om handhavend op te treden. Een toezichthouder gaat kijken en stelt vast dat er inderdaad in afwijking van de vergunning is gebouwd. Dat er een overtreding is, staat vanaf dat moment niet meer ter discussie.
Toch wijst de gemeente het verzoek af: het gaat om een kleine afwijking, en handhaven zou onevenredig uitpakken. Haar bezwaar wordt ongegrond verklaard. De rechtbank geeft haar in 2024 wél gelijk en draagt de gemeente op opnieuw te beslissen. De buren gaan in hoger beroep. Op 29 juli 2026 draait de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State het terug (ECLI:NL:RVS:2026:4448).
Handhaven staat voorop, behalve in een bijzonder geval
Het uitgangspunt is streng: is er een overtreding, dan moet de gemeente in de regel optreden. Alleen als er omstandigheden zijn met zo'n zwaar gewicht dat het algemeen belang bij handhaving daarvoor moet wijken, moet zij ervan afzien. Dan is er een bijzonder geval. Het is dus geen vrije keuze: handhaven is de regel, en afzien mag alleen als handhaven onevenredig zou uitpakken.
De Afdeling zet er meteen iets naast: aan het belang bij uitoefening van je eigendomsrecht komt een zwaarwegend gewicht toe. Dat is geen kleinigheid. Maar zwaarwegend is niet hetzelfde als doorslaggevend, en in dit geval hoefde de gemeente er geen doorslag aan te geven.
Waarom haar eigendomsrecht het hier niet won
Het eerste punt is het belangrijkste, en het gaat over iets anders dan die drie centimeter.
Op zitting legt ze uit wat ze werkelijk wil: de vrije beschikking over haar volledige eigendom. De dakopbouw staat namelijk niet alleen die drie centimeter te ver — hij staat ook elf en een halve centimeter over het midden van de mandelige muur, aan haar kant van de erfgrens. Dát wil ze weg. Het handhavingsbesluit zag ze als de eerste dominosteen.
Maar die elf en een halve centimeter zijn gewoon vergund. De bouwvergunning stond bouwen op de volledige breedte van de mandelige muur toe. De handhavingsbevoegdheid van de gemeente reikt daarom niet verder dan de drie centimeter die dáár nog overheen steekt. Wat zij wil, kan de bestuursrechter haar niet geven. Daarvoor moet ze naar de civiele rechter.
Het tweede punt volgt daaruit. Ze heeft niet aannemelijk gemaakt dat ze van die drie centimeter méér nadeel ondervindt dan wanneer er precies volgens de vergunning was gebouwd. De gevolgen waarover ze klaagt, zouden zich dan namelijk ook voordoen.
Daarnaast weegt mee dat de dakopbouw er al jaren staat, dat de afwijking met het blote oog nauwelijks te zien is, en dat herstel voor de buren ingrijpende bouwwerkzaamheden en hoge kosten betekent. Alles bij elkaar: handhaven is hier onevenredig, en de gemeente moest daarvan afzien.
De bewijslast ligt hier anders dan je misschien denkt
Bij een besluit waarmee de gemeente jóú iets oplegt, is het aan de gemeente om aannemelijk te maken dat er iets mis is. Bij een handhavingsverzoek ligt dat deels anders. Of er een overtreding is, moet de gemeente ook dan zelf onderzoeken dat hoef jij niet te bewijzen. Maar zodra het gaat om de vraag of handhaven evenredig is, wordt van jou verwacht dat je onderbouwt welk nadeel je van die overtreding ondervindt.
Dat is precies waar het hier op stukliep. Waardevermindering en een verminderde draagkracht van de muur werden wel gesteld, maar niet onderbouwd. En omdat de vergunning het meeste al toestond, was er weinig ruimte om aan te tonen dat juist die drie centimeter het verschil maakte.
De staart: de gemeente betaalt wel
Ze verliest de hoofdzaak, maar niet alles. Na de rechtbankuitspraak moest de gemeente binnen tien weken een nieuw besluit nemen. Dat lukte niet. Zij stelde de gemeente in gebreke: een brief waarin je het bestuursorgaan laat weten dat de termijn is verstreken. De dwangsom gaat dan niet meteen lopen, maar pas twee weken na die brief, en daarna hoogstens 42 dagen.
De gemeente kwam vervolgens uit op 161 euro. De Afdeling rekent na en komt op het maximum van 1.442 euro, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 20 februari 2025. Dat de rechtbankuitspraak later werd vernietigd, verandert daar niets aan: de plicht om die uitspraak op tijd uit te voeren stond los van de vraag of hij uiteindelijk in stand bleef.
Dit is een uitspraak van de hoogste bestuursrechter. Hiertegen staat geen gewoon rechtsmiddel meer open.
Wat je hiervan kunt leren
De gemeente toetst aan de vergunning, niet aan de erfgrens. Staat er iets over jouw grens dat wél vergund is, dan kan de gemeente daar niets mee. Dat maakt het besluit niet fout; het maakt het de verkeerde route.
Voor de eigendomsvraag zelf is de civiele rechter aan zet. Wie wil dat er iets van zijn grond af gaat omdat het zijn grond is, voert dat gesprek met de buurman en zo nodig met de civiele rechter.
Vraag je bij een handhavingsverzoek af wat je erdoor opschiet. Niet in de zin van "heb ik gelijk", maar: als de gemeente doet wat ik vraag, ben ik dan waar ik wil zijn?
Onderbouw je nadeel. Een gestelde waardedaling zonder stukken telt weinig. Een taxatie, een offerte of een bouwkundig rapport maken van een stelling een argument.
Een gemeente die te laat beslist, kost zichzelf geld. Maar alleen als je haar in gebreke stelt. Zonder die brief gaat er geen dwangsom lopen, ook niet als de termijn ruim is overschreden.
Waarom vertel ik dit?
Omdat hier twee routes door elkaar lopen die verschillende vragen beantwoorden. De bestuursrechtelijke route gaat over de vraag of er gebouwd is volgens de vergunning. De civiele route gaat over de vraag van wie de grond is.
Die twee lopen zelden gelijk op. Hier hield de vergunning de gemeente tegen, terwijl er in civielrechtelijke zin wel degelijk iets op andermans eigendom stond. Vier jaar procederen leverde daardoor niet op wat ze zocht — niet omdat ze ongelijk had, maar omdat ze het aan de verkeerde rechter vroeg.
De vraag die je jezelf dus eerst stelt: gaat mijn probleem over papier of over grond? Daarover schreven we eerder: Buurman overschrijdt mijn erfgrens: wat kun je vorderen? En over een gemeente die niet hoefde op te treden tegen een afwijkend gebouwde aanbouw: De aanbouw van de buurman klopt niet met de vergunning.
Lees hier de hele uitspraak: ECLI:NL:RVS:2026:4448: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RVS:2026:4448
De informatie op Grensgids is algemeen van aard en is geen juridisch advies. Gaat het om een eigen situatie? Leg die dan voor aan een advocaat of juridisch adviseur.
Twijfel je welke route bij jouw situatie hoort? De cursus van Grensgids legt het verschil tussen de gemeente en de civiele rechter stap voor stap uit, met de vragen die je vooraf beantwoordt. Kijk op grensgids.com.