De aanbouw van de buren kwam twaalf centimeter over de erfgrens en moet weer terug

Een echtpaar koopt in 2010 een nieuwbouwwoning en kiest daarbij een uitbouw van 1,2 meter aan de achterkant. De buren, met wie zij een zijmuur delen en van wie de achtertuin aan die van hen grenst, laten die uitbouw dan zitten.

Twaalf jaar later, op 12 december 2022, krijgt het echtpaar bericht. De buren gaan alsnog uitbouwen, 2,5 meter diep, en beginnen negen dagen later met heien. Daarvoor moet de buitenmuur van de bestaande uitbouw van het echtpaar weg. Het echtpaar maakt meteen bezwaar.

De buren stappen naar de rechtbank Rotterdam en krijgen op 3 april 2024 grotendeels gelijk. Daarna bouwen zij. De buitenmuur en het dakoverstek van het echtpaar gaan eraf, en de nieuwe zijmuur komt twaalf centimeter over de grens tussen de tuinen te staan. Het echtpaar gaat in hoger beroep.

Op 8 september 2026 beslist het gerechtshof Den Haag twee dingen tegelijk: afbreken mocht, over de grens bouwen niet.

Waar houdt jouw deel op?

De woningen zijn na de oplevering gesplitst in appartementsrechten. Dat komt vaker voor in projectbouw. Het betekent dat een notariële akte van splitsing, met een tekening erbij, bepaalt wat bij welke woning hoort.

Die akte rekent tot het privégedeelte onder meer de daken, de buitengevels, de ondergrond en de tuin. En daarna, in een aparte zin, ook de uitbouwen die tijdens de bouw zijn gerealiseerd. Precies daar zit de onduidelijkheid. Je kunt die zin zo lezen dat de gevel en de grond onder een uitbouw horen bij de woning met die uitbouw. Je kunt hem ook zo lezen dat de uitbouw zelf meetelt, zonder dat dit iets zegt over de gevel en de grond eronder. Het hof stelt vast dat beide lezingen mogelijk zijn.

De tekening gaf de doorslag

Zijn de splitsingsstukken voor meerdere uitleg vatbaar, dan kiest de rechter de uitleg die naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is: niet wat de kopers dachten, maar wat een buitenstaander uit de stukken kan opmaken. En spreken de akte en de tekening elkaar tegen, dan staat niet op voorhand vast welke van de twee voorgaat.

Op de splitsingstekening staat bij geen enkele woning in het complex een uitbouw. De grens tussen twee tuinen loopt overal recht door, in het verlengde van de as van de scheidingsmuur. Nergens een knik. De tekening is niet erg gedetailleerd, maar volgens het hof wel gedetailleerd genoeg: als de uitbouwen hadden moeten meetellen, hadden ze erop gestaan. Een recentere kadastrale tekening wáár ze wel op staan, hoort niet bij de akte en telt niet mee.

De uitkomst: de grond onder hun eigen buitenmuur hoorde, voor zover die muur over die rechte lijn heen stond, bij het privégedeelte van de buren.

Wat er in de koopovereenkomst stond

Beide echtparen tekenden in februari 2010 dezelfde standaardovereenkomst met de projectontwikkelaar. Daarin staat dat je moet dulden dat de eigenaar van het aangrenzende perceel een uitbouw plaatst op de erfgrens, of direct naast de erfgrens op zijn eigen grond. Die verplichting moest de ontwikkelaar ook opleggen aan de kopers naast je, zodat het beide kanten op werkt. Een volgend artikel rekt dat op naar uitbouwen van na de oplevering, zonder tijdslimiet. Ook de buren konden zich er dus nog op beroepen.

Maar “op de erfgrens” en “direct naast de erfgrens” is iets anders dan eroverheen. Dat de uitbouw de grens mag overschrijden, staat er niet.

Afbreken mocht, twaalf centimeter niet

Daarmee vallen de twee beslissingen op hun plaats. De buitenmuur van het echtpaar stond deels op grond van de buren. Het echtpaar kan zich niet verzetten tegen het afbreken van die muur, voor zover die constructief niet langer nodig is. Herstel krijgen zij dus niet.

De buren op hun beurt mochten de grens niet overschrijden. Hun buitenzijmuur en dakoverstek moeten weg voor zover die zich op of boven de tuin van het echtpaar bevinden. Daar krijgen zij vier maanden voor, gerekend vanaf de betekening van het arrest, met een dwangsom van € 250 per dag en een maximum van € 25.000.

Dat het verwijderen niet eenvoudig is, voerden de buren op de zitting aan. Het hof laat dat voor hun risico: zij bouwden door terwijl het hoger beroep liep. Twee andere argumenten helpen ze evenmin. Dat zij jarenlang de uitbouw van het echtpaar hebben geduld, telt niet. En dat de situatie hetzelfde was geweest als zij in 2010 zelf 2,4 meter hadden gekozen, ook niet. De akte is het uitgangspunt.

En toch moet het echtpaar de aannemer binnenlaten

Het echtpaar klaagde ook over de veroordeling om de aannemer van de buren toegang te geven tot hun tuin en hun dak. Ook die klacht slaagt niet.

Het burenrecht kent daar een eigen regel voor, in artikel 5:56 van het Burgerlijk Wetboek. Moet je werk uitvoeren aan je eigen pand en kan dat niet zonder tijdelijk op het erf van de buren te zijn, dan moet de buurman dat toestaan. Daar horen wel voorwaarden bij: een behoorlijke kennisgeving vooraf, en vergoeding van de schade. En de buurman mag weigeren of uitstellen als hij daar een gewichtige reden voor heeft.

Het hof past die regel twee kanten op toe. Voor het rechtmatige deel van de uitbouw moet het echtpaar toegang verlenen. En voor het herstel dat de buren nu moeten uitvoeren, moeten zij die toegang ook gedogen. Zonder dat komt de twaalf centimeter er nooit af.

Het geld gaat terug

Na het vonnis had het echtpaar € 4.716,76 aan de buren betaald: schadevergoeding voor de bouwvertraging, plus proceskosten. Dat bedrag komt terug met wettelijke rente, want het echtpaar maakte met recht bezwaar en kon dat niet eerder doen. De extra kosten van de wachtende aannemer hebben de buren volgens het hof over zichzelf afgeroepen, door pas te informeren nadat de planning al vastlag.

Niet zomaar over te nemen

Deze uitkomst hangt aan de papieren van dít project: een splitsingsakte met tekening uit oktober 2010 en een standaard koop-/aannemingsovereenkomst. Het is geen algemene regel dat je buurman aan jouw muur mag komen. In een ander complex kan de tekening er anders uitzien, en dan valt het anders uit.

Waarom vertel ik dit?

Omdat dit echtpaar op het belangrijkste punt gelijk kreeg en zijn muur toch kwijt is. Wat hen hielp, was niet dat de buren zich onredelijk gedroegen. Het was een rechte lijn op een tekening die in 2010 bij de notaris is ingeschreven.

Woon je in een gesplitst complex, dan bepaalt de splitsingsakte met tekening waar jouw deel ophoudt — niet de muur die er nu staat. Die stukken zijn opvraagbaar bij het Kadaster en zitten meestal bij de papieren van de koop. Het is de moeite waard ze een keer open te slaan vóórdat er iemand gaat heien.

Eerder schreven we over wat je kunt vorderen als er over de erfgrens is gebouwd: Buurman overschrijdt mijn erfgrens: wat kun je vorderen? En over verbouwen naast een muur die van jullie samen is: Verbouwen naast een gedeelde muur.

Gerechtshof Den Haag, 8 september 2026. Dit is een arrest in hoger beroep; cassatie bij de Hoge Raad is nog mogelijk. Voor de uitleg van de splitsingsstukken volgt het hof de Hoge Raad van 1 november 2013 (ECLI:NL:HR:2013:1078, De Prinsenwerf). Lees hier de hele uitspraak: ECLI:NL:GHDHA:2026:2743: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:GHDHA:2026:2743

De informatie op Grensgids is algemeen van aard en is geen juridisch advies. Gaat het om een eigen situatie? Leg die dan voor aan een advocaat of juridisch adviseur.

Gaat de buurman bouwen en weet je niet waar jouw grond precies ophoudt? De cursus van Grensgids laat zien welke papieren dat bepalen, hoe je ze opvraagt en wat je kunt doen als er al over de grens is gebouwd. Kijk op grensgids.com.