De gemeente stelde een vergunning voor vijftien jaar voor — nu moet het zwembad eruit

Twee huiseigenaren laten een verdiept zwembad aanleggen aan de zijkant van hun huis. Het ligt tegen de erfgrens met de buren aan.

Ongeveer vier jaar later vragen die buren de gemeente om handhaving. Toezichthouders komen kijken en stellen vast dat er een zwembad ligt waarvoor geen omgevingsvergunning is verleend. Het college legt een last onder dwangsom op: het bad moet binnen twaalf maanden weg of dichtgestort worden. Gebeurt dat niet, dan verbeuren de eigenaren € 15.000 per week, tot maximaal € 60.000.

In bezwaar schrapt het college de woorden “of dicht te storten”. Daarmee blijft er één mogelijkheid over: het hele bad eruit.

De eigenaren gaan in beroep en vragen een voorlopige voorziening. De voorzieningenrechter behandelt dat verzoek, besluit dat nader onderzoek niets meer toevoegt en doet daarom meteen uitspraak op het beroep. Dat beroep is ongegrond.

Waarom dit zwembad niet mag

In het omgevingsplan staat wat er zonder vergunning mag. Een niet-overdekt zwembad mag vergunningvrij, maar alleen achter de achtergevel of het verlengde daarvan, én op ten minste drie meter van de zijdelingse én de achterste perceelsgrens. Dit bad ligt aan de zijgevel, tegen de grens van de buren. Dat is tussen partijen niet in geschil.

Die planregels komen uit een oud bestemmingsplan. Sinds 1 januari 2024 heeft iedere gemeente van rechtswege een omgevingsplan, en de oude bestemmingsplannen leven daarin voort als tijdelijk deel, totdat de gemeente ze vervangt door eigen regels. Ze gelden dus nog, maar via het omgevingsplan.

Vier verweren, en geen daarvan slaagt

Legalisatie. De eigenaren wijzen op een planregel waarmee het college ontheffing kan verlenen. Die regel verwijst naar de bepaling over zwembaden en moet voor de rechtszekerheid letterlijk worden uitgelegd, zeggen zij. Het college noemt het een kennelijke verschrijving: bedoeld is de bepaling over de ondergrondse bouwdiepte. De voorzieningenrechter gaat daarin mee, want in de bepaling waarnaar wordt verwezen komt het woord bouwdiepte niet voor. En zelfs met die ontheffing ligt het bad nog op de verkeerde plek. Meewerken aan een vergunning buiten het plan wil het college niet, en dat standpunt is niet op voorhand onhoudbaar.

Gelijkheidsbeginsel. Dit is het sterkste deel van hun dossier. Ze dragen 44 vergelijkbare zwembaden aan die ook binnen drie meter van een perceelsgrens liggen. Met stukken die ze via de Wet open overheid hebben opgevraagd, laten ze zien dat voor 36 daarvan geen vergunning is verleend en dat het college daar niet tegen optreedt.

Het helpt hen niet. Voor de vraag of twee gevallen gelijk zijn, telt niet alleen de juridische maar ook de feitelijke situatie. Het college heeft de aangedragen gevallen in de bezwaarfase één voor één langsgelopen en per geval uitgelegd waarom het verschilt: geen enkel ander zwembad ligt in het zij-erf tussen twee woningen. De voorzieningenrechter vindt dat het college dat terecht zo heeft gesteld. En van een gemeente kan niet worden gevergd dat zij eerst haar hele gebied in kaart brengt en overal tegelijk optreedt.

Eén overweging uit dit deel is breder bruikbaar: van de gevallen die na de bezwaarfase nog werden aangedragen, is niet gebleken dat die ook aan de zijgevel liggen, onder hetzelfde planologische regime vallen én dat daar ook een handhavingsverzoek aan ten grondslag ligt. Dat een buur om handhaving vraagt, kan jouw geval dus feitelijk anders maken dan dat van de straat die ongemoeid blijft. Het is een van de punten waarop de voorzieningenrechter de gevallen naast elkaar legt, geen zelfstandige regel.

Vertrouwensbeginsel. Hier zit het verhaal. Het college heeft de eigenaren voorgesteld om onder voorwaarden een tijdelijke omgevingsvergunning te verlenen, voor vijftien jaar. Drie voorwaarden: een regeling met de buren, iets doen aan de haag, en met bouwtekeningen aantonen dat het bad constructief veilig is. Op de zitting is gebleken dat niet aan alle voorwaarden is voldaan.

Dan is er geen duidelijke en ondubbelzinnige toezegging waaraan de eigenaren vertrouwen konden ontlenen. De voorzieningenrechter stelt vast dat het college met dat voorstel heeft geprobeerd de situatie tussen de buren op te lossen. Wie de voorwaarde niet heeft vervuld, beslist de voorzieningenrechter niet. Wat er staat, is dit: het aanbod lag er, en het viel weg met de voorwaarde.

Slechter af door bezwaar. Door het schrappen van “dicht storten” zijn de eigenaren er door hun eigen bezwaar op achteruitgegaan. In het bestuursrecht mag dat in principe niet. Maar er zijn uitzonderingen, en één daarvan geldt hier: dit is een geschil met drie partijen, waarin de buren een tegengesteld belang hebben. Bovendien heft dichtstorten de overtreding niet op. Een volgestort bad blijft een ondergronds bouwwerk, en dat mag op deze plek alleen onder een bouwwerk liggen.

Is dat niet onevenredig?

De eigenaren voerden aan dat het bad er al jaren zonder problemen ligt, dat er geen veiligheidsrisico is en dat op diezelfde plek een terras of een bad bovenop de grond wél mag.

Handhaven blijft het uitgangspunt. Het is alleen onevenredig als er omstandigheden zijn met zo’n zwaar gewicht dat het algemeen belang daarvoor moet wijken. Het college mocht dat algemeen belang hier laten voorgaan: het bouwwerk is op twee punten in strijd met het omgevingsplan, dus van een overtreding van geringe aard en ernst is geen sprake. Het mocht ook meewegen dat het gebruik en de plaatsing van het bad, zo vlak naast de perceelsgrens, overlast veroorzaken. Dat afbreken bezwaarlijk is, betekent niet dat het onmogelijk is.

Hoeveel tijd is er nog

De begunstigingstermijn van twaalf maanden is niet onredelijk kort, vindt de voorzieningenrechter. De eigenaren wisten vanaf het besluit op bezwaar dat het bad weg moest en hadden die tijd kunnen gebruiken om een gespecialiseerd bedrijf te zoeken.

Zij ziet wel dat die termijn inmiddels krap is geworden. Omdat zij meteen op het beroep beslist, verlengt zij de begunstigingstermijn ambtshalve tot 1 februari 2027, zodat de eigenaren tijd hebben om een bedrijf te vinden of rechtsmiddelen aan te wenden.

Dit is een uitspraak van de voorzieningenrechter, die op grond van de Algemene wet bestuursrecht meteen ook op het beroep mag beslissen. Tegen het deel over het beroep staat hoger beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Tegen het deel over de voorlopige voorziening niet.

Waarom vertel ik dit?

Omdat de duurste zin in dit dossier geen juridische zin is. Er lag een oplossing waarmee het bad vijftien jaar kon blijven liggen, en die hing af van drie voorwaarden, waaronder een regeling met de buren. Aan die voorwaarden is niet volledig voldaan, en daarmee was de oplossing weg. Wat daarna volgde — vier verweren, een Woo-verzoek, 44 vergelijkbare gevallen — bracht de eigenaren geen meter verder.

Legt een gemeente een regeling met de buren op tafel als voorwaarde, dan is dat het moment. Niet de procedure erna.

Eerder schreven we over het argument “ze kunnen het toch gewoon legaliseren”: Ze kunnen het toch gewoon legaliseren. En over een gemeente die steeds van standpunt wisselde en haar besluit daardoor niet overeind hield: De gemeente wisselde steeds van standpunt.

Rechtbank Oost-Brabant, 8 september 2026. Lees hier de hele uitspraak: ECLI:NL:RBOBR:2026:6482: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBOBR:2026:6482

De informatie op Grensgids is algemeen van aard en is geen juridisch advies. Gaat het om een eigen situatie? Leg die dan voor aan een advocaat of juridisch adviseur.

Staat er iets in jouw tuin waarvan je niet zeker weet of het mag? De cursus van Grensgids laat zien hoe je dat zelf nakijkt en wat je doet als de buren om handhaving vragen. Kijk op grensgids.com.