De muur is van jullie samen, maar de dwangsom is voor jou alleen
Een man begint aan de verbouwing van zijn huis en laat sloopwerk uitvoeren.
Bij een inspectie zien toezichthouders twee dingen. De keldermuur tussen zijn huis en dat van de buren buigt uit, verder dan de muur dik is. En de achtergevel van zijn huis is verdwenen. Daardoor is de stabiliteit van het pand niet meer gewaarborgd.
Het college legt hem twee lasten onder dwangsom op: één van € 30.000 voor het herstel van de keldermuur, één van € 20.000 voor de achtergevel. Bij een volgende inspectie is er niets hersteld. De dwangsommen zijn daarmee verbeurd en het college vordert € 50.000 in. Daarna legt het twee lasten onder bestuursdwang op, laat de achtergevel zelf herstellen en verhaalt die kosten: bijna € 300.000. Van kostenverhaal voor de kelder ziet het af.
De rechtbank verklaart zijn beroepen ongegrond. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State bevestigt dat. Drie overwegingen daaruit zijn bruikbaar voor iedereen met een gedeelde muur.
Eén: je bent overtreder als eigenaar
Zijn belangrijkste verweer is dat de oorzaak aan de andere kant ligt. Daar zijn steunmuren weggehaald en is het keldergewelf opengehakt, zonder dat er iets voor terugkwam, zegt hij. Daardoor kwamen er krachten op de muur te staan die hij niet kan dragen. Dan zijn de buren de overtreders, niet hij.
De Afdeling komt aan die vraag niet toe. De muur is onderdeel van zijn pand, en het is verboden een bouwwerk in een staat te houden die niet aan de bouwregels voldoet. Ook als hij geen handelingen heeft verricht waardoor de gebreken zijn ontstaan, was hij als eigenaar verplicht die met de wet strijdige situatie weg te nemen.
Bij de achtergevel staat het nog korter opgeschreven: de oorzaak van de instabiliteit is niet van belang voor de vraag of het bouwwerk aan de eisen voldoet.
Twee: de gemeente lost jullie eigendomsvraag niet op
De last gaat over “de mandelige keldermuur”. Mandelig betekent dat iets gemeenschappelijk eigendom is van twee buren. Daar zit volgens hem een fout, want de muur bestaat uit twee delen: een oude, zware muur en een jongere muur die daartegenaan is gezet. Alleen dat jongere deel is gemeenschappelijk. De last is dus onduidelijk, betoogt hij.
Een last moet zo duidelijk en concreet zijn dat degene die hem krijgt niet in het duister hoeft te tasten over wat hij moet doen of laten. Aan die eis is hier voldaan, en dan volgt de zin waar het om gaat: wat er verder zij van de eigendomsverhoudingen, uit het bevindingenrapport en de foto’s is duidelijk welke muur wordt bedoeld. Het is dezelfde muur waar hij zelf eerder een tijdelijke stut tegen had geplaatst.
Wie eigenaar is van welk deel, blijft daarmee onbeslist. Voor de last maakt dat niet uit.
Drie: voor het uitvoeren van een last heb je geen vergunning nodig
Zijn derde verweer is dat voor het herstel een omgevingsvergunning nodig was, en die was er niet. De Afdeling: een gegeven last impliceert de toestemming om aan die last te voldoen. Herstel in de oude, rechtmatige toestand valt binnen de last. Daarbij weegt mee dat hetzelfde college hier zowel over de vergunning als over de handhaving gaat.
Ook de staalconstructie die bij het herstel is aangebracht, verandert dat niet. Dat is geen nieuw bouwwerk en geen extra werk bovenop wat de last voorschrijft.
Wat de gemeente wél moest aantonen
Op één punt moest het college werk verzetten. Of een bestaand bouwwerk voldoende bestand is tegen de krachten die erop werken, wordt normaal bepaald met een rekenmethode uit een norm. Die is hier niet toegepast. Dat mag, maar alleen als die methode praktisch niet uitvoerbaar is, en dan moet uit de andere methode onmiskenbaar volgen dat het bouwwerk niet voldoet.
Dat lukte hier. De muur bolde zichtbaar uit over de volle lengte en breedte, er waren gaten in gemaakt, en twee rapporten van een expertisecentrum concludeerden dat de muur bouwtechnisch daadwerkelijk was bezweken. Een visuele constatering alleen is dus niet genoeg; met foto’s, een bevindingenrapport en twee deskundigenrapporten erbij was het genoeg.
Wat hij wél kreeg
Eén punt wint hij. De procedure heeft te lang geduurd: de redelijke termijn is met drie jaar en vijf maanden overschreden. Daarvoor krijgt hij € 3.500 schadevergoeding, € 2.660 van de gemeente en € 840 van de Staat. Dat staat los van de lasten, die allemaal blijven staan.
Wat dit betekent bij een gedeelde muur
Je bent als eigenaar aanspreekbaar op de staat van het bouwwerk, ook als iemand anders de schade heeft veroorzaakt.
De gemeente kijkt naar het bouwwerk, niet naar de schuldvraag. “Het is hun kant” is tegenover haar geen verweer.
Wie de rekening uiteindelijk draagt, is een kwestie tussen de eigenaren. Daarvoor is de civiele rechter het loket, en daar kun je niet op wachten: de begunstigingstermijn loopt door.
Dit is een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, de hoogste bestuursrechter in dit soort zaken. Zij bevestigt de uitspraak van de rechtbank. Hoger beroep staat niet meer open. De lasten in deze zaak dateren uit 2018 en 2019 en zijn daarom getoetst aan de Woningwet en het Bouwbesluit 2012. Sinds 1 januari 2024 staan de bouwtechnische regels in het Besluit bouwwerken leefomgeving; zoek de regel dus niet meer in het Bouwbesluit.
Waarom vertel ik dit?
Omdat een gedeelde muur twee vragen oproept die zelden samen worden beantwoord. De gemeente kijkt of het bouwwerk veilig is en spreekt daarvoor de eigenaar aan. Wie de schade veroorzaakte en wie meebetaalt, wordt ergens anders beslist. Wie op de gemeente wacht om die tweede vraag voor hem op te lossen, wacht op iets wat niet komt.
De andere kant van dezelfde medaille schreven we eerder: Dakopbouw van de buren drie centimeter te ver. Daar hoefde de gemeente juist niet te handhaven, en bleef de eigendomsvraag ook bij de civiele rechter liggen. En over de vraag wanneer werk aan een gedeelde muur vergunningplichtig is: Verbouwen naast een gedeelde muur.
Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, 15 juli 2026. Lees hier de hele uitspraak: ECLI:NL:RVS:2026:3934: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RVS:2026:3934
De informatie op Grensgids is algemeen van aard en is geen juridisch advies. Gaat het om een eigen situatie? Leg die dan voor aan een advocaat of juridisch adviseur.
Deel je een muur met de buren en weet je niet wie waarvoor opdraait? De cursus van Grensgids legt uit wat mandeligheid betekent, wie het onderhoud draagt en hoe je dat vastlegt voordat er een brief van de gemeente ligt. Kijk op grensgids.com.