De buurman bouwde 34 centimeter over de erfgrens en de rechtbank bepaalde de prijs van die strook
In 2023 bleek dat de buurman van een vrouw een strook van haar grond had bebouwd. Geen meters: een reep van 33 meter lang en 33,93 centimeter breed. Die reep belandde bij de rechtbank en de uitkomst was niet dat de buurman moest afbreken. Zij moest de strook aan hem overdragen, tegen een prijs die de rechtbank zelf vaststelde.
Dat voelt omgekeerd. Wie over de grens bouwt, moet toch opruimen? Soms wel. Eerder schreven we over een aanbouw die twaalf centimeter over de erfgrens kwam en weer terug moest. Hier liep het andersom, bij bijna drie keer zoveel centimeters. Het verschil zit niet in de afstand, maar in artikel 5:54 BW.
Wat er aan de hand was
Twee buren, twee woningen naast elkaar. De strook die de buurman gebruikte, hoort bij het perceel van de vrouw. Er stonden bouwwerken van hem op.
De rechtbank Midden-Nederland had de belangrijkste knoop al doorgehakt in een tussenvonnis van 10 juni 2026: die bouwwerken worden gelegaliseerd op grond van artikel 5:54 BW. In het vonnis van 16 september 2026 ging het alleen nog over de vraag hóe dat moet gebeuren, en voor welk bedrag.
Wat artikel 5:54 BW doet
Dit artikel gaat over overbouw: een gebouw of werk dat gedeeltelijk op, boven of onder het erf van iemand anders staat. Kort gezegd mag de bestaande toestand blijven als wegbreken voor de bouwer onevenredig veel zwaarder uitpakt dan laten staan voor de grondeigenaar. Wie bij de bouw of bij de aankoop kwade trouw of grove schuld valt te verwijten, kan zich er niet op beroepen (artikel 5:54 lid 3 BW). De bouwer betaalt een schadeloosstelling.
Dat kan op twee manieren. Een erfdienstbaarheid: de bouwwerken mogen blijven staan, de grond blijft van de eigenaar. Of overdracht: het stukje grond gaat over naar de bouwer. De keuze tussen die twee is aan de eigenaar van de grond, niet aan degene die er bouwde.
Zij kreeg de keuze en antwoordde op één vraag
De rechtbank gaf de vrouw de gelegenheid zich uit te laten over de manier van legaliseren én over de schadeloosstelling, in het bijzonder de grondprijs. Zij reageerde alleen op die prijs.
Daaruit leidt de rechtbank af dat zij kiest voor overdracht van de strook (r.o. 3.1), en zij wordt veroordeeld de eigendom aan haar buurman over te dragen. Een vraag niet beantwoorden werkte hier dus als een antwoord. Dat is geen vaste regel — het is de uitleg die deze rechtbank aan haar reactie gaf.
€ 1.250 of € 400 per vierkante meter
Partijen lagen ruim € 9.500 uit elkaar. Zij ging uit van € 1.250 per vierkante meter: de gemiddelde prijs van bouwgrond in haar straat, want de buurman had er daadwerkelijk op gebouwd. Hij kwam op € 400, het bedrag dat een door hem ingeschakelde makelaar marktconform vond.
De rechtbank kiest € 400. De reden is nuchter: de prijs van de vrouw is met geen enkel stuk onderbouwd, waardoor zelfs niet na te gaan is hoe zij eraan komt. De buurman legde wel een onderbouwing over (r.o. 3.5).
Doorslaggevend vindt de rechtbank wat die makelaar uitlegt: de strook ligt ingeklemd tussen de twee percelen, biedt zelfstandig geen bouwmogelijkheden voor derden en heeft daarom alleen meerwaarde voor deze twee buren. Die redenering is goed te volgen, oordeelt de rechtbank.
Met 11,1969 vierkante meter (33 meter x 0,3393 meter) komt de schadeloosstelling uit op € 4.478,76. Wie een bedrag noemt zonder stuk eronder, laat de rechter kiezen uit één onderbouwd bedrag: dat van de tegenpartij.
Ruilen mocht niet
De buurman wilde een deel in natura betalen. Achter op de erfgrens zou een strook van hem liggen die de vrouw in gebruik heeft; zijn voorstel was die twee te verruilen en te verrekenen. Dat gaat niet door: uitgangspunt is dat een schadeloosstelling in geld wordt betaald (artikel 6:103 BW), en de vrouw had geen andere vorm gevorderd (r.o. 3.7 en 3.8). Een ruil moet dus komen van de partij die de vergoeding krijgt.
De rekening is breder dan de grondprijs
Door de overdracht moet er een kadastrale splitsing komen en een nieuwe kadastrale tekening. De buurman vond dat die kosten bij helfte gedeeld moesten worden: ze zijn nodig om het vonnis uit te voeren en dienen beide partijen.
De rechtbank denkt daar anders over. De schadeloosstelling van artikel 5:54 lid 1 BW hoeft niet beperkt te blijven tot de prijs per vierkante meter; gaan er kosten met de overdracht gepaard, dan draagt de bouwer die. Voor de duidelijkheid staat dat ook in de beslissing (r.o. 3.11 en 4.5).
Daar staat een plicht voor hem tegenover: na de overdracht moet hij op schriftelijk verzoek meewerken aan de vastlegging van de nieuwe erfgrens door het Kadaster (r.o. 4.4).
En als zij niet meewerkt?
Dan gaat het alsnog door. Werkt zij na een uitnodiging van de buurman of een notaris niet binnen zes weken mee, dan treedt het vonnis in de plaats van haar verklaring in de notariële akte van levering (r.o. 4.3). Haar handtekening is dan niet meer nodig. De proceskosten zijn gecompenseerd: ieder draagt de eigen kosten.
Wat deze uitspraak niet zegt
Dat 34 centimeter mag en twaalf centimeter niet. Het gaat om de weging van artikel 5:54 BW: wat kost wegbreken de bouwer, en wat kost laten staan de grondeigenaar? Die uitkomst volgt uit de omstandigheden, niet uit het aantal centimeters. En dat de overbouw mocht blijven, is in dit vonnis niet beslist — dat stond al in het tussenvonnis.
En het zegt niet dat wie zwijgt over de keuze automatisch de grond kwijt is. Ook dat is de uitleg van deze rechtbank in deze zaak. Verder is dit een uitspraak in eerste aanleg en hoger beroep is mogelijk. Het vonnis is wel uitvoerbaar bij voorraad verklaard, dus de overdracht kan doorgaan terwijl een hoger beroep loopt.
Wat je hiermee kunt
Twijfel je waar de grens ligt? Laat dat eerst vaststellen, vóór je bouwt of laat afbreken. De kadastrale kaart is een aanwijzing, geen eindoordeel.
Beroept je buurman zich op artikel 5:54 BW? Dan kies jij tussen een erfdienstbaarheid en overdracht. Laat die vraag niet onbeantwoord.
Noem geen prijs zonder stuk eronder: een taxatie of een onderbouwing van een makelaar.
Reken de bijkomende kosten mee: kadastrale splitsing, een nieuwe tekening, de notaris.
Wil je ruilen in plaats van afrekenen? Vorder dat dan zelf, en op tijd.
Wat je bij overbouw verder kunt vorderen, staat in buurman overschrijdt mijn erfgrens: wat kun je vorderen?
⚠ Let op: een overdracht op grond van artikel 5:54 BW is onomkeerbaar, die strook wordt definitief eigendom van je buurman. Laat je situatie beoordelen voordat je een prijs noemt, een ruil voorstelt of een vraag van de rechter laat liggen.
Waarom vertel ik dit?
Omdat bijna iedereen denkt dat een erfgrens een kwestie is van gelijk hebben. De vrouw hád gelijk: het was haar grond, en niemand bestreed dat. Toch gaat de strook over naar haar buurman, voor ruim € 9.500 minder dan zij vroeg, omdat aan de ene kant een e-mail van een makelaar lag en aan de andere kant niets. Een grensconflict win je zelden met verontwaardiging, maar met een meting, een stuk en een antwoord op elke vraag.
Wil je weten waar jouw erfgrens loopt en hoe je dat bewijst? Dat leer je in Grenzen & Gedoe, de basiscursus burenrecht van Grensgids, met modelbrieven en checklists die je direct kunt gebruiken. Je vindt de cursus op grensgids.com.
Bron: Rechtbank Midden-Nederland, 16 september 2026, ECLI:NL:RBMNE:2026:6617. Lees hier de hele uitspraak: deeplink.rechtspraak.nl.
De informatie op Grensgids is algemeen van aard en is geen juridisch advies. Gaat het om een eigen situatie? Leg die dan voor aan een advocaat of juridisch adviseur.