Een uitzichtrecht uit 1903 bestaat nog, maar de uitbouw hoeft er niet af

Een vrouw heeft geen tuin aan de achterkant van haar huis. Vanuit haar benedenverdieping kijkt ze uit over de tuin van haar buren en de binnenplaats daarachter. Beperkt uitzicht, haar woning staat in een hoek, maar het is er.

In mei 2023 verandert dat. Haar buren plaatsen een uitbouw met dakterras tegen de achterzijde van hun woning, en een bijgebouw in de tuin. Ze hebben daar een omgevingsvergunning voor, verleend in maart 2021. De vrouw had bij de gemeente wel geklaagd over de aanvraag, maar hoorde niet bij de partijen die bezwaar maakten.

Dan laat ze iets uitzoeken. Op 3 januari 2024 krijgt ze de uitkomst van een erfdienstbaarhedenonderzoek bij het Kadaster: in de openbare registers staat een akte, ingeschreven op 1 april 1903.

Een recht uit 1903, bedongen in een koopakte

In die akte staat een erfdienstbaarheid van onbelemmerd uitzicht ten gunste van het perceel van de vrouw. De tekst verbiedt om op het toen onbebouwde deel van het buurperceel, dat als open plaats en tuin in gebruik was, “eenig gebouw of getimmerte te stellen”.

Twaalf dagen later schrijft ze haar buren aan. Zij verweren zich. In hun eigen leveringsakte uit 2011 staat geen erfdienstbaarheid, en in geen enkele akte van het pand sinds 1901. Een onderzoek dat zij het Kadaster lieten doen naar hun appartementsrecht leverde niets op. En uit de woorden “de kooper bedingt” zou volgen dat er in 1903 alleen iets is afgesproken, en nooit een recht is gevestigd.

De rechtbank Amsterdam gaat daar niet in mee. Een koopovereenkomst waarin een erfdienstbaarheid wordt bedongen, kan de titel zijn waarop het recht wordt gevestigd en door de inschrijving in de openbare registers is die koopakte de vestigingsakte geworden (r.o. 4.4). Wat er staat, is onmiskenbaar: niet bouwen op het onbebouwde deel (r.o. 4.5).

Stilzitten laat zo'n recht niet verdwijnen

Dat geen enkele notaris het recht in een leveringsakte heeft opgenomen, noemt de rechtbank opvallend. Maar opvallend is niet hetzelfde als verdwenen.

Een erfdienstbaarheid eindigt alleen op de manieren die de wet noemt: afstand doen en vermenging als beide percelen in één hand komen (artikel 3:81 lid 2 BW), opheffing door de rechter (artikelen 5:78 en 5:79 BW), verjaring van de vordering om een met het recht strijdige toestand op te heffen (artikel 3:106 BW), en verder nog onteigening of ruilverkaveling.

Geen van die gronden is hier aangevoerd. Dus bestaat het recht uit 1903 nog (r.o. 4.6) en na de splitsing in appartementsrechten rust het op ieder deel waar het kan worden uitgeoefend (r.o. 4.7).

De rechtbank verklaart dat ook voor recht. Maar daarmee hoeven de bouwwerken nog niet weg, zegt ze er meteen bij (r.o. 4.8).

Waarom de uitbouw toch mag blijven

Hier draait de zaak. De buren voeren aan dat het recht niet tegen hen werkt: ze kenden het niet en konden het niet kennen.

De maatstaf: je bent te goeder trouw als je je redelijkerwijs als rechthebbende mocht beschouwen. Goede trouw ontbreekt niet alleen als je de feiten kende, maar ook als je ze behoorde te kennen. En wie een registergoed koopt, kan zich niet beroepen op onbekendheid met wat hij uit de openbare registers had kunnen weten (artikel 3:23 BW).

Toch slaagt het beroep. In hun leveringsakte stond niets, in de eerdere aktes ook niet, en hun eigen onderzoek kwam leeg terug. Tot de brief van 15 januari 2024 hadden ze geen enkele aanleiding om een erfdienstbaarheid te vermoeden. Onder die omstandigheden kon van hen niet worden verwacht dat ze daarnaast ook nog onderzoek deden naar het onderliggende perceel, oordeelt de rechtbank (r.o. 4.12). Daarbij weegt mee dat de vrouw hen vóór de bouw niet op het recht heeft gewezen, terwijl ze de bouwplannen sinds 2021 kende.

De bouwwerken stonden er in mei 2023, de brief kwam in januari 2024. Ze zijn dus te goeder trouw geplaatst, en dan kan de erfdienstbaarheid de buren niet worden tegengeworpen. De vordering om af te breken wordt afgewezen (r.o. 4.13).

Let op wat hier beslissend is: het moment. Niet of je het recht nú kent, maar of je het kon kennen toen je bouwde.

De tweede poging: afbreken bij verkoop

De vrouw had daarom ook iets anders gevraagd: verwijder de bouwwerken binnen een maand nadat jullie het huis verkopen, verhuren of schenken, en zet tot die tijd het privacy scherm om in een laag hek op minstens een meter van de dakrand.

Die vordering komt wél aan de orde, en om een logische reden: dat déze eigenaren te goeder trouw zijn, maakt een volgende eigenaar dat niet (r.o. 4.14).

De rechtbank weegt dan de belangen, onder het kopje misbruik van bevoegdheid en redelijkheid en billijkheid (artikel 3:13 BW). Aan de ene kant € 158.604 aan onderbouwde bouwkosten, plus ongeveer € 32.500 om af te breken en te herstellen. Aan de andere kant een belemmerd uitzicht en een opgesloten gevoel, die de rechtbank uitdrukkelijk belangrijk noemt.

Wat de weegschaal laat doorslaan, zijn drie dingen. Het uitzicht was door de ligging van de woning altijd al beperkt. De vrees dat de buren hun resterende stukje tuin intensiever gaan gebruiken, gaat over een onzekere toekomst en ze mochten dat stuk altijd al gebruiken. En partijen waren na de bouw juist in overleg.

De conclusie in r.o. 4.17: er is onevenredigheid tussen beide belangen, en de vrouw kon haar vordering naar redelijkheid niet uitoefenen. Ook die eis wordt afgewezen. De proceskosten worden gecompenseerd, ieder draagt de eigen kosten en de rechtbank geeft partijen mee om in gesprek te blijven (r.o. 4.18 en 4.19).

⚠ Let op: dit is een vonnis in eerste aanleg en hoger beroep is mogelijk. Wat een volgende eigenaar kan worden tegengeworpen, beslist dit vonnis niet: die vraag strandde op de belangenafweging, niet op een regel.

Waarom vertel ik dit?

Omdat de les niet in het vonnis zit, maar in het onderzoek dat eraan voorafging. Een omgevingsvergunning gaat over het publieke recht. Of een buur een privaat recht heeft dat bouwen op dat stuk verbiedt, staat er niet in, dat staat in de openbare registers. En daar zit de valkuil: een onderzoek naar jouw appartementsrecht kan leeg terugkomen terwijl het recht op het onderliggende perceel rust. Vraag dus uit naar het perceel, en kijk verder dan je leveringsakte. Over wat de registers wel en niet vertellen, schreven we eerder in Het Kadaster heeft gesproken — maar wie is er nu eigenlijk eigenaar?.

En heb je zelf zo'n oud recht? Dan is de tweede les ongemakkelijker: zeg het vóórdat de fundering ligt. Hier kwam de brief acht maanden na de oplevering, en dat werkte twee keer in haar nadeel. Hoe goede trouw aan de bouwkant wél tot een oplossing kan leiden, staat in De buurman bouwde 34 centimeter over de erfgrens en de rechtbank bepaalde de prijs van die strook.

Rechtbank Amsterdam, 9 september 2026. Lees hier de hele uitspraak: ECLI:NL:RBAMS:2026:9849: https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBAMS:2026:9849

De informatie op Grensgids is algemeen van aard en is geen juridisch advies. Gaat het om een eigen situatie? Leg die dan voor aan een advocaat of juridisch adviseur.

Weet je wat er in de openbare registers over jouw perceel staat? In Grenzen & Gedoe, de basiscursus burenrecht, gaat een module over de erfgrens (Kadaster, tekeningen en wat je doet bij onenigheid) en een module over licht, uitzicht en inkijk. De checklist burenrecht op zak zit erbij. Kijk op grensgids.com.