Een schutting is in de wet een muur. Staat hij op de grens, dan is hij van jullie samen — onderhoud en vernieuwing dus op kosten van allebei.
Dient een muur, hek, heg of greppel als afscheiding van twee erven, dan wordt het midden van die afscheiding vermoed de grens te zijn (artikel 5:36 BW). Dat vermoeden geldt niet als een muur alleen aan één zijde een gebouw of werk steunt.
Let op het woord vermoed. Het is een uitgangspunt, geen vaststelling: het kan worden weerlegd. Staat de grens echt niet vast, dan kan ieder van de eigenaars te allen tijde vorderen dat de rechter hem bepaalt (artikel 5:47 BW), en in dat geschil geldt het vermoeden dat de bezitter eigenaar is níet. Wat het Kadaster daarover wel en niet zegt, staat in wie is er nu eigenlijk eigenaar.
Dit scheelt veel zoekwerk: "Onder muur wordt (…) verstaan iedere van steen, hout of andere daartoe geschikte stof vervaardigde, ondoorzichtige afsluiting" (artikel 5:43 BW). Een houten schutting is dus juridisch een muur, en alles wat het Burgerlijk Wetboek over muren zegt, geldt ook voor die schutting. Het woord "schutting" komt in de wet niet voor.
Artikel 5:48 BW is één regel: "De eigenaar van een erf is bevoegd dit af te sluiten."
Daarnaast bestaat er een vorderingsrecht, met drie voorwaarden die vaak worden overgeslagen. In een aaneengebouwd gedeelte van een gemeente kan ieder van de eigenaars van aangrenzende erven te allen tijde vorderen dat de ander meewerkt aan een scheidsmuur van twee meter hoogte op de grens — voor zover een verordening of plaatselijke gewoonte de wijze of de hoogte niet anders regelt. De kosten dragen jullie voor gelijke delen (artikel 5:49 lid 1 BW). Is een van de erven een openbare weg of openbaar water, dan geldt dat niet (lid 2).
Buiten een aaneengebouwd gedeelte bestaat die vordering dus niet, en de twee meter is geen vrije keuze maar de hoogte die de wet noemt.
Loopt de erfgrens in de lengterichting onder een vrijstaande scheidsmuur, een hek of een heg door, dan is die gemeenschappelijk eigendom en mandelig (artikel 5:62 lid 1 BW). Hetzelfde geldt voor een scheidsmuur die twee gebouwen gemeen hebben (lid 2). Dat heeft gevolgen die verder gaan dan "we zijn samen eigenaar":
Gedeeld eigendom betekent niet dat alles samen wordt gedragen. Dat verschil liep uiteen in de muur is van jullie samen, maar de dwangsom is voor jou alleen.
En meewerken aan een schutting kan je rechtspositie raken: wie meebetaalt en meehelpt zonder iets over de grens te zeggen, kan zijn aanspraak op de grond eronder verspelen — meebetaald, meegewerkt en toch verloren.
Bij rijwoningen en appartementen is de gedeelde muur geen wand maar een constructie met een functie. Wijzigt een verbouwing de brandcompartimentering, dan is dat onder de Omgevingswet bijna nooit vergunningvrij. Gaat het mis, dan kan de buurman aansprakelijk zijn — zowel voor onrechtmatig handelen als voor een opstal die niet aan de eisen voldeed. Zie verbouwen naast een gedeelde muur.
Moet er aan het eigen pand worden gewerkt en kan dat niet zonder tijdelijk op het erf van de buren te komen, dan moeten zij dat toelaten (artikel 5:56 BW) — na kennisgeving, tegen vergoeding van schade, en behoudens een gewichtige reden.
Landelijk is een erf- of perceelafscheiding vergunningvrij als die niet hoger is dan één meter (artikel 2.29, onder j, Besluit bouwwerken leefomgeving). Daarboven bepaalt het omgevingsplan van je gemeente wat mag, en dat kan per gebied verschillen. Vergunningvrij betekent trouwens niet regelvrij: de bouwtechnische eisen gelden ook zonder vergunning.
Hoe streng dat kan uitpakken, laat de haag die eruit moest zien: de vergunning was zelfs kosteloos, maar niet aangevraagd — en dus bleef er een overtreding.
1 juli 2026
Wordt er verbouwd aan een gedeelde muur? Lees wanneer een omgevingsvergunning verplicht is en wat brandcompartimentering voor jou als buur betekent.
Lees meer1 artikel
De informatie op Grensgids is algemeen van aard en is geen juridisch advies. Gaat het om een eigen situatie? Leg die dan voor aan een advocaat of juridisch adviseur.