Inkijk, privacy en uitzicht

Uitkijken mag — tot op twee meter van de grens

Dit is het misverstand waarmee bijna iedereen begint: uitzicht op het erf van je buren is niet verboden. Je mag over het naburige perceel uitkijken en een gebouw met ramen neerzetten dat dat uitzicht geeft. Volledige privacy belooft de wet niet.

Wat de wet wél regelt is smaller. Binnen twee meter van de grenslijn mag je geen vensters, muuropeningen, balkons of soortgelijke werken hebben die uitzicht geven op het erf van de buren — tenzij die buren toestemming geven (artikel 5:50 lid 1 BW). Die twee meter wordt rechthoekig gemeten vanaf de buitenkant van de muur bij de opening, of vanaf de buitenste rand van het balkon, tot de grenslijn (lid 3).

Er zijn uitzonderingen (lid 2): ligt er een openbare weg of openbaar water tussen, of reikt het uitzicht niet verder dan een muur binnen twee meter, dan kan de nabuur zich er niet tegen verzetten. En wat op die grond geoorloofd is, blijft geoorloofd — ook nadat die weg verdwijnt of die muur wordt gesloopt.

Let op hoe ver soortgelijke werken reikt: ook een plat dak telt mee, als het blijkens zijn constructie — bekleding, toegang, balustrade — kennelijk bestemd is om als dakterras te worden gebruikt. Een kleine oppervlakte is daarvoor niet vereist; ook vanaf een groot dakterras kijk je het buurerf in. Wat dat betekent als de buren een dakterras willen, staat in dakterras van de buurman.

Of ook zijdelings uitzicht onder het verbod valt, is niet uitgemaakt: gerechtshoven oordelen daar verschillend over.

Bij deze regel weegt de rechter niets af

Hier verschilt dit thema van overlast: bij hinder stelt de wet geen eigen norm en volgt een weging, bij artikel 5:50 BW is dat bewust niet zo. De wetgever wees een zachtere formulering af, waarbij onrechtmatigheid pas zou ontstaan na een afweging van belangen, en koos voor een harde afstand om de rechter houvast te geven — zo vatte de Hoge Raad het samen in 2003 (ECLI:NL:HR:2003:AF5547).

Daaruit volgen twee dingen die mensen verrassen: je hoeft geen hinder aan te tonen, en hoe privé de plek is waarop wordt uitgekeken doet niet mee. Alleen misbruik van bevoegdheid kan nog uitkomst bieden, voor het enkele geval waarin de regeling absurd of bijzonder knellend wordt ervaren. Hoe streng dat uitpakt als het balkon boven andermans grond hangt, staat in je balkon telt mee als erf.

Wat je kunt vorderen, en wat je niet kunt vorderen

Is er een ongeoorloofde toestand, dan kun je opheffing vorderen. Maar die vordering mag niet verder gaan dan nodig om het verboden karakter weg te nemen, en wie de toestand maakte mag kiezen hoe hij dat doet. Dichtmetselen eisen terwijl ondoorzichtig glas volstaat, kan dus niet — en te veel vorderen kan zelf misbruik van bevoegdheid opleveren.

Vaak gemist: in muren binnen die twee meter mogen altijd lichtopeningen, mits vaststaand en ondoorzichtig (artikel 5:51 BW). Licht mag, uitzicht niet. En schadevergoeding kun je alleen vragen over schade die is ontstaan ná het moment waartegen je tot opheffing hebt aangemaand (artikel 5:50 lid 5 BW).

Een camera is iets anders dan een venster

Voor camera's geldt de tweemeterregel niet. Ze zijn niet verboden, en de vraag is niet hoe ver ze van de grens hangen maar wat ze in beeld brengen: je eigen opstallen en erf mag je filmen, het privégebruik van andermans perceel niet. In één zaak volstond een kleine ingreep: de camera iets lager richten, zodat de bovenste beeldrand op de perceelgrens valt.

Er kan een tweede laag meespelen: nemen camera's iemand met een recht van overpad zo in beeld dat hij het pad niet meer durft te gebruiken, dan kan dat een belemmering van dat recht zijn. Zie gefilmd op je eigen overpad.

Komt de gemeente erbij, dan bewijst zij

Een melding bij de gemeente is een andere route met andere spelregels. Bij een belastend besluit zoals een last onder dwangsom is het aan de gemeente om aannemelijk te maken dat de situatie afwijkt van wat is vergund — niet aan jou om te bewijzen dat alles klopt. Lukt dat niet, dan vervalt de last, hoe hoog de dwangsom ook was. Zie de buurman meldt je dakterras.